Abus n°5212 : SQUARE HABITAT / CITYA : rien ne change, mais tout est différent

Nous sommes souvent interrogés par des conseillers syndicaux suite à une reprise de leur syndic qui est souvent un moyen ou petit cabinet par un grand groupe de syndic, les conseillers syndicaux ne sachant pas les conséquences que cela implique pour la copropriété et les possibilités d’action.

Bien souvent, l’information se fait soit lors de l’assemblée générale soit à travers un mail qui se veut plutôt rassurant expliquant en substance que rien ne change obligeant subtilement les copropriétaires à accepter cette situation.

Généralement, la mécanique juridique utilisée par les grands groupes est d’acheter la majorité des parts sociales du cabinet tout en conservant son entité juridique permettant d’imposer sa politique commerciale sans avoir besoin d’une décision d’assemblée générale pour faire perdurer le mandat.

C’est grâce à ce procédé que des grands groupes de syndic se retrouvent du jour au lendemain administrateurs de fait de la copropriété sans avoir été réellement élus.

À ce titre, nous avons reçu dernièrement une copie d’une « information importante » dont l’objet est : « Square Habitat Nord de France devient Citya Nord de France ».

Essayons de décortiquer ce mail d’information pour mieux expliquer ce qui n’est pas dit.

 I – Un mail rassurant

La technique généralement utilisée peut se résumer en trois phases.

Tout d’abord, l’information reste extrêmement vague sur les modalités de rapprochement des deux cabinets de syndic.

À ce titre, voyons comment est introduite la note d’information :

Ainsi, on peut lire que SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE « rejoint désormais CITYA IMMOBILIER » sans réellement connaître la réalité du montage juridique de ce rapprochement faisant penser qu’il n’aura concrètement aucun impact sur l’administration de la copropriété.

La deuxième étape consiste à rassurer le copropriétaire en affirmant que rien ne change puisque les interlocuteurs restent les mêmes et que les conditions contractuelles ne changent pas.

Voici donc ce qui est indiqué à la suite de cette note d’information :

Et pour conclure, SQUARE HABITAT remercie sincèrement les copropriétaires pour leur confiance alors même qu’ils ont été mis devant le fait accompli, n’ayant pu exprimer aucun avis et surtout sans qu’on leur donne la possibilité de pouvoir changer de cabinet de syndic.

Voici la conclusion de cette fiche d’information :

II – Une réalité plus complexe

Ce mail d’information envoyé par SQUARE HABITAT est loin d’être anodin car il permet subtilement d’imposer les nouvelles règles du jeu aux copropriétaires.

Tout d’abord, en informant que SQUARE HABITAT continue de perdurer juridiquement, cela implique que le syndicat des copropriétaires n’a pas la possibilité de pouvoir dénoncer le contrat de mandat et l’oblige même à continuer à être géré avec cette nouvelle organisation.

Pour se présenter « bon prince », SQUARE HABITAT explique que le contrat de mandat ne change pas, ce qui est la moindre des choses, car à défaut, il serait contraint de convoquer une assemblée générale pour valider un nouveau contrat de mandat, ce qui risquerait de le mettre en concurrence et en définitive  de lui faire  perdre la copropriété de son portefeuille.

Mais encore, pour mieux « faire passer la pilule », SQUARE HABITAT affirme que les interlocuteurs et l’équipe restent identiques.

Néanmoins, on peut valablement penser que CITYA IMMOBILIER va mettre en application sa politique commerciale qui est définie par la maison mère.

Selon toute vraisemblance, les gestionnaires devront utiliser les logiciels de CITYA, vendre ou du moins faire la promotion des filiales de ce groupe, ou encore atteindre les objectifs économiques qui seront fixés par le siège.

Bref, au-delà des locaux et du personnel qui restent inchangés, dans la mesure où ils adhèrent à la politique commerciale de CITYA, tout change.