Abus 5234 : Le cabinet SYNDIL semble avoir oublié qu’il est le syndic de la copropriété

A travers nos différents articles, nous rappelons que la gestion du personnel de l’immeuble dépend du seul syndic qui est le seul représentant légal de la copropriété.

Cela interdit à tout copropriétaire et même au conseil syndical de pouvoir donner des consignes à un employé d’immeuble voire encore pire lui formuler des remontrances.

Les risques peuvent être importants puisque l’employé d’immeuble pourrait se sentir harcelé entraînant des conséquences sociales voire juridiques.

En revanche, cela implique que le syndic soit suffisamment réactif notamment lorsque l’employé de l’immeuble commet une faute qui nécessite une sanction surtout si, à défaut, cela pourrait mettre en difficulté le syndicat des copropriétaires.

Après ce rappel, voyons comment le cabinet SYNDIL fonctionne, mettant en définitive le conseil syndical et surtout la copropriété en difficulté.

I – Gestion du personnel du syndicat : une prestation comprise dans les honoraires du forfait de base

Le 16 juin 2026, un gardien d’immeuble insulte un agent de la société ENGIE à la suite d’une intervention sur la copropriété.

La direction de cette société en informe aussitôt le syndic SYNDIL par le biais d’un courriel dans lequel elle envisage des poursuites pénales à l’encontre de ce salarié.

Après consultation interne, le syndic SYNDIL informe le conseil syndical de cet incident et de son intention de sanctionner le gardien fautif, en recourant à son service de ressources humaines qui facture cette prestation 540 euros T.T.C. au syndicat des copropriétaires.

Surpris par cette approche, le conseil syndical requiert l’avis de l’ARC Nationale qui confirme l’illégalité de cette facturation.

En effet, la gestion du personnel de la copropriété est une tâche de gestion courante qui est incluse dans les honoraires du forfait de base.

Cela est notamment rappelé à travers l’article 31 du décret du 17 mars 1967 qui précise :

« Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. »

Mais encore, cela est expressément indiqué à travers le chapitre VI de l’annexe I du contrat-type qui mentionne les tâches comprises dans les honoraires du forfait de base qui prévoit le contrôle d’activités du personnel du syndicat.

II – Un chantage risqué

Conformément au cadre légal et réglementaire, le conseil syndical a rappelé au syndic son obligation d’assurer cette procédure disciplinaire dans le cadre de ses honoraires du forfait de base.

N’étant pas visiblement satisfait de la réponse, le syndic confirme la nécessité de payer cette facture allant même jusqu’à proposer au conseil syndical de le substituer s’il refuse de valider la prestation.

Avant même d’aller plus loin, nous reproduisons ici l’intégralité du mail envoyé :

Essayons de reprendre les différentes difficultés que présente ce courriel :

• le syndic considère que ce type de procédure doit nécessiter l’intervention d’un expert extérieur qui, à juste titre, demande une rémunération. Dont acte, mais l’incompétence de ce syndic professionnel n’a pas à être supportée par le syndicat des copropriétaires qui le rémunère pour justement gérer la copropriété.
• à défaut d’avoir obtenu une délégation expresse de l’assemblée générale, le conseil syndical n’est pas habilité à valider l’intervention d’un tiers extérieur d’autant plus pour une tâche qui est censée être à la charge du syndic.
• l’ultimatum formulé par le syndic qui consiste à demander au conseil syndical d’assurer la procédure dans le cas où il refuserait de valider la prestation, est grave car non seulement il met en difficulté le conseil syndical mais plus encore le syndicat des copropriétaires.

En effet, le conseil syndical n’est nullement habilité à engager des procédures disciplinaires à l’égard de l’employé d’immeuble pouvant engager directement sa propre responsabilité civile.

Mais encore, si le conseil syndical s’aventurait à engager cette procédure, l’employé d’immeuble pourrait sans trop de difficulté évoquer une faute de son employeur (le syndicat des copropriétaires) pouvant demander des dommages et intérêts notamment pour harcèlement.

Ce que ce syndic professionnel semble oublier est que les honoraires de base réclamés ne sont pas « un ticket d’entrée », permettant ensuite de réclamer des honoraires complémentaires pour des tâches de gestion courante.

A partir du moment où il propose un contrat de syndic, il doit évaluer ses honoraires en fonction des équipements collectifs qui composent la copropriété ou encore du nombre d’employés embauchés.

Il est clair que si la société ENGIE engageait une action judiciaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour défaut de réaction de ce dernier, il pourra à son tour engager la responsabilité de son syndic qui n’a pas su défendre les intérêts de son mandant.