DOSSIER DU MOIS DE DECEMBRE 2012 : Premier dossier du mois Assurance de protection juridique : les premiers résultats de notre enquête

DOSSIER DU MOIS DE DECEMBRE 2012 : Premier dossier du mois Assurance de protection juridique : les premiers résultats de notre enquête

Nous avons lancé une enquête sur l’assurance de protection juridique auprès de nos adhérents.

Nous en donnons ci-dessous les résultats plutôt étonnants.

1. Absence d’utilisation effective des contrats, ou très faible utilisation

• Le premier constat est que cette assurance joue peu. Dans 80 % des réponses, elle n’a jamais joué.
• Les causes en sont diverses :
  1. l’assurance excluait la prise en charge des litiges les plus fréquents en matière copropriétés : (exemple : les litiges sur des travaux inférieurs à 5 000 euros sont exclus) ;

1. l’assurance ne pouvait jouer : ainsi plusieurs syndics ont fait croire au conseil syndical que l’assurance était très utile pour le recouvrement des impayés, sauf qu’il ne s’agit que des impayés nés après la signature du contrat, non des impayés en cours.

• Plus préoccupant : certains adhérents se sont aperçus, à l’occasion de cette enquête, qu’ils disposaient bien d’une telle assurance (parfois même incluse dans leur contrat « multirisque immeuble »), mais que le syndic avait payé des frais de procédure y compris des avocats sans même penser une seconde à utiliser cette assurance (nous revenons, au point 8, sur le problème des protections juridiques comprises dans la multirisque).

1. Exclusions et restrictions importantes

• Le deuxième constat concerne la faible utilité (même potentielle) de ces contrats.
• Les adhérents ont, en effet, découverts à l’occasion de cette enquête – qui les a forcé à lire leur contrat qu’ils n’avaient pour la plupart jamais lu – des restrictions nombreuses et curieuses ; exemple :

1. La protection juridique ne peut pas jouer à l’encontre du syndic dans le cas où il commet une faute professionnelle et cela même si la copropriété change du syndic !
2. les frais d’avocat sont limités. Ainsi pour une affaire au Tribunal de Grande Instance, alors que les honoraires d’avocat sont rarement inférieurs à 3 000 euros, l’assurance remboursera seulement 819 euros !
3. d’autres contrats excluent les affaires devant les Prud’hommes, etc, etc.

3. Des contrats parfois très flous

• Plus grave : certains contrats sont si ambigus qu’on ne sait pas si telle ou telle garantie est acquise ou non.

Sur un contrat concernant une copropriété de  96 lots un de nos adhérents a découvert :

• une clause qui précise qu’il y a garantie en recouvrement des loyers impayés ;
• une clause qui précise que le contrat ne couvre pas le recouvrement des impayés.

Du n’importe quoi.

4. Des clauses très défavorables

• Beaucoup de contrats intègrent une garantie du recouvrement des charges impayées. Outre des restrictions nombreuses (engagement d’une procédure uniquement à partir d’un certain montant d’impayés ; exemple : 915 euros ; coût limité des prises en charge judiciaires…), on note une clause particulièrement inadmissible relevée dans sept cas sur dix : l’assurance conserve pour elle 10 % ou même 15 % des sommes récupérées.

Cette clause est très dangereuse pour les autres copropriétaires, car cette somme forfaitaire ne peut valablement être mise à la charge du débiteur et si l’affaire va au tribunal ce seront les autres copropriétaires qui devront payer.

Ainsi non seulement l’assurance impayés sert peu, mais elle se traduit souvent – pour les autres copropriétaires – par des frais supplémentaires.

5. Des coûts surfaits

• Même si le coût est présenté souvent comme très faible, il n’est pas rare qu’il soit situé à 0,15 euro du mètre carré développé voire à 0,20 euro.

Un immeuble de 40 logements de 70 mètres carrés habitables fait ainsi facilement 4 000 mètres carrés développés, ce qui peut faire des primes s’élevant à 600 voire 800 euros.

Certains prix sont plus raisonnables (de l’ordre de 0,10 euro), mais dans ce cas, on s’aperçoit que les contrats correspondants sont très peu performants.

 6. Une absence totale de mise en concurrence

• Il ressort aussi de notre enquête qu’aucune mise en concurrence n’a jamais été faite.

En fait, le syndic (ou le « courtier », qui peut être, d’ailleurs, une filiale du syndic) arrive à « placer » son assurance en jouant de sa « pseudo (voir plus haut point 5) modicité ».

7. Une absence également totale d’autorisation de l’assemblée générale

Il s’agit, là encore, d’un constat général : le syndic n’a jamais (dans tous les cas relevés), soumis la décision en assemblée générale, se contentant au mieux de pousser le conseil syndical à accepter l’assurance ou – plus simplement – de l’informer. Or depuis l’arrêté Novelli du 20 avril 2010, le syndic est contraint de soumettre, aux copropriétaires, lors de l’assemblée générale, les propositions de contrats d’assurance.

8. Des clauses « protections juridiques » incluses dans les contrats multirisque immeuble

Comme nous l’avons déjà dit, certains adhérents se sont aperçus que leur contrat « multirisque immeuble » incluait une clause de « protection juridique ».

Sans parler du fait que leur syndic n’a pas (souvent) fait jouer cette clause, disons que nous nous sommes aperçus que, dans ces cas, la « protection juridique » était réduite à des situations hypothétiques qui relèvent des tribunaux pénaux. En quelques mots : les protections sont souvent :

• très limitées par leur étendue ;
• très limitées par les montants couverts.

En fait, on relève les mêmes défauts que ceux mis en évidence dans ce dossier mais encore plus sensibles (du fait, sans doute, que cette protection est « noyée » dans le reste).

Conclusion :

• des contrats :
• très peu utilisés ;
• peu utiles, de toute façon ;
• flous ;
• défavorables ;
• dont le prix n’est raisonnable que lorsqu’il est truffé d’exclusions et de restrictions ;
• jamais mis en concurrence ;
• jamais soumis au vote de l’assemblée générale.

Un désastre.

Et la suite ?

La suite, la voici : pour aider nos adhérents à se débarrasser du contrat qu’ils ont (ou non) avalisé, nous avons décidé – bien que n’étant pas des partisans de la « protection juridique » de négocier un BON contrat à BON prix pour NOS adhérents.

Ainsi nos adhérents auront le choix :

• soit ils pourront résilier purement et simplement leur contrat actuel en expliquant à leur syndic qu’il s’agit d’un mauvais contrat et en le lui prouvant ;
• soit ils pourront prendre un BON contrat, en profitant en plus d’un prix négocié et en économisant d’emblée la commission d’apporteur d’affaires de 20 % que huit syndics sur dix aujourd’hui perçoivent sans le dire.

Elle n’est pas belle la vie (des adhérents de l’ARC) ?

9. Une protection juridique négociée en exclusivité pour les adhérents de l’ARC

L’ARC a négocié, après plusieurs échanges juridico-commerciaux auprès d‘un grand groupe d’assurance, une protection juridique qui prévoit des protections renforcées qui seront réservées exclusivement aux adhérents de l’ARC dont voici quelques exemples :

• Possibilités pour le conseil syndical d’engager la responsabilité du syndic en place. Oui, vous avez bien lu, du syndic en place ! Bien entendu, ils pourront aussi engager sa responsabilité après l’avoir révoqué.
• Le conseil syndical sera libre de choisir l’avocat chargé de défendre les intérêts de la  copropriété. Si le conseil syndical le souhaite, il pourra faire appel aux avocats sélectionnés par l’ARC.
• Avant d’engager des frais pour une procédure juridique, une conciliation sera automatiquement  diligentée.
• En cas de nécessité, la protection juridique pourra diligenter un audit des comptes qui pourra le cas échéant être réalisé par l’ARC
• Bien entendu, dés que la convention sera signée, nous rédigerons un guide dédié à ce sujet qui expliquera en détail comment la mettre en place et comment l’utiliser efficacement.