Copropriétés en difficulté : Syndics professionnels solution ou cause ?

Paris, le 26 avril 2021

Selon les derniers chiffres de l’Anah, le nombre de copropriétés en fragilité sur l’ensemble du territoire français est de plus de 100 000 immeubles privés, soit 19% du parc.

Elles représentent près de 1.2 millions de logement, soit 15.7% des logements en copropriété.

Ce chiffre, qui est déjà très inquiétant, est selon nous sous-estimé car un grand nombre de copropriétés n’ont pas réalisé tous les travaux d’entretien et de rénovation pourtant nécessaires, afin d’éviter de se retrouver en difficulté suite à une augmentation des charges.

Le phénomène des « copropriétés en difficulté », n’est pas récent et se confirme, voire s’aggrave, avec un accroissement du nombre d’immeubles qui basculent doucement, mais sûrement dans la fragilité.

Les causes de cette situation sont diverses, mais ont quasiment toutes un point commun qui est leur gestion  est (ou a été) assurée exclusivement par un syndic professionnel qui, lorsque cela était encore possible, n’a pas été en mesure de redresser la copropriété.

Cela se traduit pour certains d’entre eux à laisser la copropriété s’enfoncer dans la difficulté, cumulant des impayés de plusieurs dizaines de milliers d’euros par copropriétaire.

A titre d’exemple, sur une copropriété se situant à Villiers-le-Bel composée de plus de 200 copropriétaires, sur les derniers comptes présentés à l’assemblée générale sont cumulés plus d’un million d’euros de copropriétaires débiteurs, avec plusieurs d’entre eux qui ont contracté des dettes dépassant les 15 000 euros avec des tristes records d’impayés supérieurs à 50 000 euros.

La question légitime est de savoir comment des copropriétaires ont pu atteindre des montants d’impayés aussi importants sans que le syndic professionnel n’intervienne, ou du moins obtienne une condamnation des débiteurs pour résorber la dette.

Cette interrogation est lourde de conséquences, car si dans les faits les syndics sont en partie la cause du basculement des copropriétés en difficulté, quel est alors l’acteur qui pourra assurer leur redressement ?

C’est d’ailleurs face à ce constat que la loi a prévu une alternative qui est la gestion de ces copropriétés à la dérive par des administrateurs judiciaires qui eux-mêmes sont bien souvent dépassés, ne parvenant pas à les redresser voire pire, les laissent sombrer. Ce qui n’empêche pas chacun des syndics ou administrateurs judiciaires de toucher pleinement leurs honoraires !

L’ARC et d’autres professionnels de l’immobilier ont compris depuis bien longtemps que le redressement des copropriétés n’était pas l’affaire des syndics professionnels « standards », ni même des administrateurs judiciaires, mais bien d’experts du sujet qui mettent en place différentes procédures, notamment en matière de recouvrement et de collaboration étroite avec le conseil syndical dans le but de redresser la copropriété.

C’est dans ce cadre que l’ARC et plusieurs autres organismes (opérateurs, syndics, experts…) impliqués dans cette cause ont créé l’association QualiSR, qui compte aujourd’hui plus d’une dizaine de syndics de redressement certifiés.

Cette initiative ne reste qu’une étape, car les autres nombreuses causes du basculement des copropriétés dans la fragilité ne sont pas traitées.

En effet, la loi ne prévoit aucun encadrement du syndic en matière de recouvrement de charges, ce qui provoque un traitement des impayés aléatoire, et même des abus de nombreux cabinets qui profitent des débiteurs pour facturer de manière répétée des actes de contentieux ou précontentieux à des prix prohibitifs.

A titre d’exemple, de nombreux syndics professionnels facturent la lettre de relance ou la mise en demeure jusqu’à 90 euros, auxquels ils ajoutent l’imputation d’honoraires illégaux relatifs à des prestations qui sont censées être incluses dans le forfait de base.

A cela s’ajoute une explosion des dépenses courantes des copropriétés qui en dix ans ont augmenté de plus de 50%, alors que sur cette même période l’inflation vivote autour de 10%. Comme nous le savons tous, c’est la mise en concurrence périodique des prestataires qui permet de faire baisser les charges.

L’ensemble de ces constats démontre une carence des dispositifs mis en place, nécessitant une réforme profonde de la loi qui doit aborder sans complaisance les différentes failles du système.

C’est dans ce cadre que l’ARC a soumis aux cabinets du Premier ministre et de la ministre déléguée au Logement un rapport mettant en évidence quinze actions à mener pour prévenir et traiter les impayés de charges. (Voir rapport et tableau récapitulatif en annexe)

Celles-ci passent par des mesures préventives, telles qu’une meilleure information dans les annonces immobilières sur le coût réel de l’acquisition du bien, en indiquant les charges liées aux travaux d’entretien et de rénovation à venir ou encore en mensualisant et en segmentant les appels de fonds.

À cela s’ajoute une plus grande responsabilisation du syndic professionnel dans le traitement des impayés, en définissant les obligations de procédure à engager dès la survenance du premier impayé.

Enfin, il est également question d’améliorer les décisions judiciaires, afin d’éviter que le syndicat des copropriétaires se voit en définitive contraint de supporter les frais incompressibles de procédure liés au recouvrement des charges.

À défaut de traiter de manière efficace les impayés et leurs causes, la rénovation y compris énergétique des copropriétés ne pourra pas connaitre une dynamique suffisante pour répondre aux objectifs du gouvernement, alors même que des dispositifs et moyens financiers importants y sont consacrés.

Un dossier crucial qu’il faudra suivre dans le temps.

Gérard ANDRIEUX                                                                                                                     Emile HAGEGE,

Président                                                                                                                                    Directeur Général de l’ARC