De nouvelles mesures annoncées par le Ministre de la Cohésion des Territoires pour redresser les copropriétés dégradées : bien, mais insuffisant

Le 10 octobre dernier, le Ministre de la Cohésion des Territoires a présenté sa stratégie nationale d’intervention pour les copropriétés fragiles ou dégradées.

Ce plan concerne 700 copropriétés en difficulté, qui représentent plus de 50 000 logements, pour lesquelles ont été débloqués 2,5 milliards d’euros sur dix ans.

Ces fonds seront versés à l’Agence NAtionale de l’Habitation (ANAH) qui octroie les aides publiques à la rénovation des logements privés et à l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU).

Si nous pouvons acter cette mobilisation, nous sommes néanmoins contraints d’alerter les Pouvoirs Publics sur l’insuffisance du dispositif qui n’est en réalité qu’une solution palliative d’urgence qui ne traite pas le fond du problème.

En effet, la situation est beaucoup plus inquiétante puisque l’ensemble des copropriétés sur le territoire français bascule lentement mais sûrement dans la fragilité.

Cela s’explique du fait que tous les symptômes sont réunis pour que les copropriétés soient plantées.

Voici donc le communiqué de presse que nous avons publié le jour même de l’annonce faite par le Ministère de la Cohésion des Territoires en démontrant l’urgence de la situation qui ne peut se réduire à une perfusion financière des copropriétés lorsqu’elles arrivent en grande difficulté.

Communiqué de presse

Paris le 10/10/2018

Ce mercredi, le ministre de la Cohésion des Territoires va présenter sa stratégie nationale d’intervention sur les copropriétés.

Elle concerne principalement le phénomène des copropriétés fragiles ou dégradées dont la situation est qualifiée « d’inquiétante ».

Ce plan consiste principalement à prévoir un co-pilotage des projets entre l’Etat et les collectivités territoriales assorti de moyens financiers beaucoup plus importants accordés à l’ANRU et à l’ANAH pour permettre « de financer le déficit des opérations de transformation pouvant aller jusqu’à 80 % ».

Si ce dispositif répond à une situation d’urgence, il ne traite pas pour autant le fond du problème qui est beaucoup plus préoccupant, à savoir le basculement des copropriétés dans la fragilité, voire dans la difficulté.

Il ne s’agit pas d’un phénomène localisé ou marginal, mais au contraire d’une situation latente qui concerne l’ensemble du territoire français.

En effet, selon notre observatoire patrimonial des copropriétés, en 2017 97 % d’entre elles présentaient en fin d’exercice des copropriétaires débiteurs avec une dette moyenne en nette augmentation qui est passée en trois ans de 29 876 € à 37 611 €.

Le même constat est à faire en matière de fournisseurs impayés, puisqu’en 2017 97 % des copropriétés présentaient des dettes auprès de société avec un montant moyen par lot qui est passé en 3 ans de 238 € à 394 €, soit une évolution de 66 %.

La réponse proposée par le Ministère de la Cohésion des Territoires est donc insuffisante puisqu’il s’agit de solutions palliatives, qui ne traitent pas les causes du problème ce qui entrainera  les mêmes effets.

Effectivement, tous les symptômes sont réunis.

En voici une liste non exhaustive :

• Augmentation des charges de copropriété (40 % en dix ans) provoquant une évolution des copropriétaires débiteurs.
• Absence de réalisation de travaux malgré leur vote en assemblée générale.
• Retard de paiement des fournisseurs afin de pallier les impayés de charges.
• Utilisation des fonds de réserve pour compenser les impayés de charges.
• Echec des syndics professionnels dans la mise en place d’une gestion patrimoniale et prévisionnelle des copropriétés, traitant uniquement le courant ou les urgences.
• Manque de cohérence dans l’action publique avec des strates d’obligations légales et réglementaires, coûteuses et parfois même contradictoires.

Il est donc essentiel que le Ministère de la Cohésion des Territoires procède dans un premier temps à un constat sur l’état réel de la gestion et de l’entretien des copropriétés, en vue d’apporter des solutions curatives et adaptées.

Dans ce cadre, l’ARC présentera le lundi 15 octobre les résultats complets de son Observatoire PAtrimonial des Copropriétés (OPAC) dans lesquels sera démontrée l’urgence de la situation et nos préconisations pour redresser les copropriétés.

Gérard Andrieux,                                                                                          Emile Hagège,

Président de l’ARC                                                                       Directeur général de l’ARC