Attention aux résolutions liées aux estimations des sommes définitivement irrecouvrables lors du vote de la saisie immobilière d’un lot

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 précise qu’il revient à l’assemblée générale de voter la saisie immobilière d’un lot afin de récupérer les sommes impayées dues par un copropriétaire débiteur.

L’article 11 de ce même décret impose que cette résolution soit accompagnée de deux autres questions qui sont la mise à prix du bien saisi ainsi que la fixation du montant des sommes estimées définitivement perdues.

Faisons un focus sur l’enjeu de ces deux questions et les points de vigilance à contrôler.

I- Le montant de la mise à prix

A partir du moment où l’assemblée générale décide de mettre un bien aux enchères, elle doit se porter garante du prix de la vente en devenant adjudicataire d’office si personne ne surenchère sur le montant de mise à prix de départ.

Autrement dit, si l’assemblée générale fixe le prix du lot à 30 000 euros et qu’aucun acquéreur ne surenchère, le syndicat des copropriétaires devient alors propriétaire du lot devant supporter cette somme dans ses charges.

Cette exigence impose au syndicat des copropriétaires de fixer un prix qui ne doit pas être trop bas permettant ainsi de récupérer les impayés du copropriétaire ou du moins une bonne partie, tout en n’étant pas trop élevé afin d’attirer des acquéreurs extérieurs.

Une équation complexe qui nécessite de prendre en considération plusieurs éléments tels que le montant de la dette, s’il existe d’autres créanciers que la copropriété, l’état et la superficie du lot ainsi que celui de l’immeuble.

II – Une dette estimée définitivement irrécupérable

La deuxième question sur laquelle le syndicat des copropriétaires doit trancher au cours de l’assemblée générale est le montant de la dette estimée irrecouvrable par le syndic.

Ce montant a des conséquences car il sera directement appelé auprès des copropriétaires non pas à l’issue de la vente mais dès le lendemain de l’assemblée générale.

Il revient au conseil syndical de vérifier la bonne estimation de cette dette estimée irrecouvrable.

Il ne s’agit pas de l’intégralité de la dette mais de la somme qui ne sera pas recouverte même après avoir vendu le bien.

Le syndic doit justifier en assemblée générale du montant de la dette qu’il a considérée comme étant irrecouvrable notamment en démontrant qu’il y a d’autres créanciers sur le prix de la vente tels que la banque, l’état ou autres tiers qui souhaitent se placer lors de la distribution du prix de vente.

Attention, dans tous les cas, la copropriété passe en priorité pour les dettes contractées sur l’exercice en cours plus les deux années antérieures.

En tout état de cause, il revient au syndic d’expliquer sur quels critères il s’est basés pour estimer la dette définitivement irrecouvrable.

A défaut, cela induirait de faire supporter sur les copropriétaires qui sont déjà parfois en difficulté une charge supplémentaire inutile qui pourrait les faire basculer en impayé.

Soyez donc vigilants !