Comment bien voter les honoraires de suivi de travaux

Bien souvent, les syndics professionnels se plaignent des honoraires de base en considérant qu’ils sont trop bas, réclamant à chaque renouvellement de mandat une revalorisation.

Néanmoins, lorsqu’ils présentent leur situation économique ils oublient de présenter l’intégralité des honoraires qu’ils perçoivent en parallèle du forfait de base.

Il y a bien entendu les frais liés aux recouvrements des charges, qui représentent une mine d’argent, les prestations complémentaires et supplémentaires telles que la reprise de la comptabilité, mais surtout les honoraires de suivi de travaux.

La difficulté est que ces honoraires sont souvent facturés sans réelle contrepartie de la part du syndic.

Autrement dit, il s’agit pour le syndic de prélever des honoraires qui sont à 90 % du bénéfice net.

Expliquons la situation à travers les honoraires de suivi de travaux et surtout comment les dispositions légales ont été détournées de son objet par les syndics professionnels.

I – Des honoraires calculés sur le montant des travaux

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise que les honoraires de suivi de travaux sont calculés au pourcentage du montant HT selon l’importance des travaux.

Les syndics ont considéré que le terme « importance » était synonyme de « montant des travaux ».

Ainsi, même s’ils appliquent un taux dégressif en fonction du montant des travaux, ils réclament généralement entre 2 à 6 % du montant des travaux.

Pour des travaux notamment de rénovation énergétique, ils peuvent prélever plusieurs milliers voire dizaines de milliers d’euros.

La difficulté est que pour cette rémunération ils ne font pas grand-chose. Et pour cause, le cabinet n’investit pas sur du personnel supplémentaire, ni fait appel à des prestataires extérieurs.

Pire, à part la gestion administrative, telle que les appels de fonds ou le règlement des factures, le syndic n’assure quasiment aucune tâche.

Les déplacements sur site sont quasi inexistants.

Les réunions de chantier ou les relations avec les sociétés, pour vérifier l’avancement du chantier sont également très rares, pour ne pas dire inexistantes.

Attention, il existe des syndics professionnels sérieux, surtout ceux qui ont de l’expérience et du personnel adapté, qui suivent l’avancement des travaux mais de manière générale, les prestations supplémentaires surtout techniques ne justifient pas les honoraires réclamés.

II – Une erreur de l’assemblée générale

Pour une fois, nous n’allons pas pointer du doigt le syndic mais l’assemblée générale.

Et pour cause, cette dernière accepte de verser des honoraires sans vérifier les taches supplémentaires qu’en contrepartie le syndic s’engage à réaliser, ni les modalités de prélèvement.

Il est donc impératif que la résolution définisse les obligations et prestations supplémentaires que le syndic s’engage à réaliser en contrepartie de ses honoraires.

Moins il intervient et moins il engage sa responsabilité et moins sa rémunération sera élevée.

Une logique qui marche dans toutes les professions sauf chez les syndics professionnels.

Par ailleurs, le syndic devra prélever ses honoraires en fonction de l’avancement des travaux.

Autrement dit, lorsque les travaux seront avancés à 30 %, il sera en droit de prélever 30 % des honoraires convenus.

Une logique qui, là aussi, n’est pas forcément suivie par les syndics professionnels.