Dans une copropriété à destination mixte d’habitations et de commerces, une cave peut-elle être transformée dans son affectation et constituer le prolongement d’une activité commerciale déjà existante d’un lot principal ?

Un copropriétaire d’un lot à usage commercial (textile) a aménagé son lot accessoire « cave » décrit comme tel dans le règlement de copropriété en une réserve commerciale dans laquelle il entreposait depuis de nombreuses années sa marchandise.

Le syndicat n’est jamais intervenu sur ce changement d’usage.

Ce même copropriétaire a changé l’activité commerciale de son lot principal (commerce) en 2018 en bar à vins et a prolongé son activité commerciale dans son lot accessoire « cave ».

Le syndicat souhaitait savoir si d’une part cette nouvelle activité de bar à vins est compatible avec la destination de l’immeuble et d’autre part si le lot accessoire « cave » pouvait être transformé en réserve commerciale, dégustation de vins et ateliers auprès de la clientèle.

Il faudra bien distinguer entre l’autorisation administrative de l’urbanisme et l’autorisation du syndicat, qui sont deux voies parrallèles et autonomes mais souvent nécessaires.

I. Le changement de type d’activité d’un lot commercial : autorisé ou non par le règlement de copropriété

C’est le règlement de copropriété qui définit d’une part la destination de l’immeuble (strictement d’habitations/ mixte d’habitations et de commerces) d’autre part, prévoit dans l’état descriptif de division l’affectation du lot : appartement, local commercial, cave, parking, remise…

Ainsi, dans une copropriété dont la destination est à usage mixte habitations/ commerces, la question est de savoir si l’affectation du lot, commercial en l’occurrence, est figé ou s’il peut être modifié tout en respectant la destination de l’immeuble.

En l’occurrence, le lot commercial fabriquait du textile (foulards et écharpes) : le local accueillait les salariés et pontuellement des clients (vente dite « en gros »).

Suite à un changement de propriétaire, le nouvel acquéreur a installé un bar à vins soit : vente au détail, petite restauration et ateliers de dégustation. Il y a maintenant peu de salariés mais un afflux de clientèle constant.

Ainsi, même si le lot est à usage commercial, le copropriétaire avait –il pour autant la possibilité de changer le type d’activité, suceptible d’engager plus de nuissances (fréquence en continue d’une clientèle de quartier, réception de groupes pour les ateliers de dégustation …) ?

Le principe est le suivant : dès lors que le lot est à usage de commerces, tout type d’activité est permis. La seule exception : si une clause du règlement de copropriété interdit ou limite certaines activités commerciales et/ ou professionnelles.

Ainsi, le règlement de copropriété peut interdire explicitement certaines activités : « interdiction de toute activité de bouche quelle qu’elle soit » ou « toute activité médicale ou para-médicale ;  ou plus généralement « toute activité immorale, contraire aux bonnes mœurs ».

Le syndic doit veiller à sa bonne application, devant plus généralement faire respecter le règlement de copropriété, comme l’y oblige l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

A défaut de clause du règlement, toute activité commerciale est permise.

C’est le cas ici où le règlement de copropriété ne prévoyait pas spécifiquement d’interdiction ou une restriction d’activités : le local commercial en changeant son activité de fabrication de textile « en gros » en bar à vins, respecte l’affectation de son lot.

II. Le changement d’affectation d’une cave en annexe d’une activité commerciale  

Pour autant, ce même copropriétaire avait-il la possibilité de changer son lot accessoire qualifié de « cave » en activité commerciale dans le prolongement de son lot principal, lui-même qualifée de « commercial » ?

C’est le cas classique d’un boulanger qui installe son four dans sa cave ou d’un restaurant qui affecte sa cave en lieu de cuisson ou de salle de réception privatisable (les fameuses « tavernes »).

Cette difficulté ne se rencontre pas dans le cadre d’un lot accessoire qualifiée de « réserve » ou de « remise ». Les tribunaux ont en effet admis que l’affectation commerciale d’une « remise »  était présumée : Cass, 3^ème civ, 10 mai 1994, Cass 3^ème civ 2 octobre 1996.

Dans ce dossier, le copropriétaire qui entend changer l’affectation intiale de son lot accessoire « cave », devra à la fois s’assurer de la faisabilité du projet auprès de l’urbanisme, car ce local recevra du public, et parallèlement solliciter l’autorisation de l’assemblée.

1^ère hypothèse : le changement d’affectation d’un lot accessoire est interdit :

Certains règlements de copropriété, même si la destination de l’immeuble est mixte (habitations/ commerces), peuvent prévoir, par une clause spécifique, l’interdiction aux lots de tout changement d’affectation, même habitation.

L’affectation du lot, accessoire ou pas, est donc figée et ne peut évoluer.

Dans ce cas, la clause du règlement s’applique, sauf à démontrer par voie judiciaire qu’elle  porte atteinte à la destination de l’immeuble.

Dans le cas exposé, le copropriétaire réalisant des travaux dans sa cave pour en faire un lieu attenant à son lot principal (mise en place d’ateliers de dégustation, bar à vins) change l’affectation du lot accessoire tel que prévu au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division.

Le syndicat serait en mesure d’engager une action en remise en état, idéalement une action sur le fond afin de faire constater que l’activité exercée (usage) est contraire à l’affectation du lot strictement défini par le règlement de copropriété, et faire ainsi cesser l’activité litigieuse.

Le délai d’action du syndicat est de 30 ans, à moins que l’assemblée a posteriori donne son autorisation. L’assemblée devra alors, à l’unanimité des voix du syndicat, supprimer une telle clause du règlement, avec pour une pleine opposabilité aux tiers, une publication au fichier immobilier via un notaire.

Passé ce délai, l’action du syndicat est prescrite.

Les juges ont été ainsi amené à condamner le syndicat des copropriétaires de leur refus d’entériner le changement d’affectation d’un lot à usage d’appartement en salle de restaurant alors que le changement a eu lieu 40 ans avant : CA Paris, ch. 4-2, 29 sept. 2010.

2^ème hypothèse : le règlement de copropriété ne prévoit pas de clause interdisant le changement d’affectation d’un lot accessoire 

Dans ce cas, le changement d’affectation du lot accessoire est libre, dès lors bien entendu qu’il n’est pas suceptible de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Il a été ainsi jugé que l’atteinte aux droits des autres copropriétaires a été retenue par exemple, quand :

• un garage ou une cave a été transformé en cuisine (Cass. 3^e civ., 4 janv. 1990) ;
• la cave transformée en un local d’habitation destiné à la location, en violation avec la destination bourgeoise de l’immeuble qui ne comportait que de vastes appartements (Cass. 3^e civ., 6 sept. 2018).

Par ailleurs, classiquement, il a été admis qu’une cave pouvait être transformée en annexe d’un local commercial : Cass, 3^ème civ, 18 février 1987 ; Cass, 3^ème civ, 21 octobre 1992 ; Cass, 3^ème civ, 15 janvier 1997…

En l’occurrence, la transformation par le copropriétaire de sa cave en lieu annexe d’une activité de bar à vins est tout à fait possible et régulière.

En conclusion :

Il est nécessaire de connaitre les termes du règlement de copropriété définissant la destination de la résidence, organisant l’affectation des lots et si elles existent, les limitations aux activités commerciales pouvant être exercées. Il faudra être vigilant et profiter de l’existence de clause limitative du règlement pour la faire valoir à chaque changement de fond de commerce.