Des repères chiffrés pour analyser les résultats de vos charges de copropriété de l’exercice 2018

Les conseils syndicaux et les syndics bénévoles vont prochainement procéder à l’analyse des comptes de leur copropriété au titre de l’exercice 2018 dans le cadre de la préparation de leur assemblée générale annuelle au cours de laquelle les comptes de l’exercice écoulé seront approuvés, le budget prévisionnel de l’exercice 2020 éventuellement révisé et celui de l’exercice 2021 arrêté.

Aussi, la coopérative technique de l’ARC, Copropriété-Services, tient à communiquer à tous les conseillers syndicaux et syndics bénévoles quelques repères chiffrés permettant de traiter efficacement les vérifications des dépenses de l’exercice écoulé et des prévisions pour les exercices à venir.

I. Repères relatifs à l’inflation

Le taux d’évolution de l’inflation publié par l’INSEE  pour l’année 2018 est de 1,8 % ce qui s’explique essentiellement par :

– la hausse des prix de l’énergie (+ 9,7 % après + 6,2 % l’année dernière) due à la hausse des prix du fioul, du gaz, et de l’électricité ;

– la hausse de + 1,3 % des services immobiliers dont 1,8 % pour les assurances ;

Concernant les copropriétés, nous vous recommandons de réagir en demandant des explications aux syndics si les taux d’augmentation (incluant le taux d’inflation) sont supérieurs à :

• 1,3 % pour des dépenses récurrentes sans changement de périmètre comme les contrats d’entretien et de maintenance ;
• 1,8 % pour les contrats d’assurance ;
• 2 % pour la gestion du personnel ;
• 2 % pour les budgets prévisionnels des exercices à venir, à périmètre de dépenses constant.

II. Repères relatifs au chauffage

Les consommations en chauffage sont mesurées en DJU (degrés-jours-unifiés).

L’évolution des DJU pour la Région Parisienne est nulle entre les exercices 2017 et 2018.

Par contre, les tarifs des principales ressources énergétiques contribuant au chauffage ont évolué de :

• + 22,3 % pour le fioul après + 17,3 % en 2017 ;
• + 12 % pour le gaz après + 4,6 % en 2017 ;
• + 1,3 % pour l’électricité après + 0,4 % en 2017.

III. Rappel de repères pour les taux de TVA

La vérification de la bonne application des taux de TVA en fonction de la nature des prestations reste une source d’économies non négligeable.

Vous trouverez ci-après les principes d’application en vigueur des différents taux de TVA.

Les taux minorés :

• le taux de 5,5 % s’applique aux travaux de rénovation énergétique. Pour connaître les équipements, les matériaux et travaux concernés par ce taux, il convient de se référer à l’alinéa 1 de l’article 200 quater et à l’article 18bis de l’annexe 4 du Code général des impôts.
• Le taux de 10 % pour :
  • les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien dans un logement de plus de 2 ans ;
  • les contrats de maintenance des équipements collectifs (ascenseur, chauffage, ventilation, sécurité incendie, vide-ordures…) ;
  • les travaux de raccordement aux réseaux publics (électricité, gaz, assainissement, adduction d’eau, téléphone, réseaux câblés, etc.) ;
• Le taux normal de 20 % qui s’applique par défaut aux travaux non éligibles aux taux minorés (immeubles de moins de 2 ans par exemple) et aux contrats de service (honoraires de syndic, assurances, nettoyages, espaces verts…).

Pour en savoir plus, il convient de se référer à l’article de notre site internet Une action déterminante pour faire de jolies économies : la vérification de la bonne application de  la TVA.

IV. Repères pour les contrats de syndics

Au titre de l’exercice 2018, seule la facturation de prestations particulières comme l’immatriculation des copropriétés est justifiée.

Il convient cependant de vérifier que la facturation de cette prestation est cohérente avec le temps passé par le syndic pour la réaliser.

Voir à cet effet les nombreux abus signalés sur notre site internet par rapport à la tarification de ce service.

Toute autre prestation de type nouveau « diagnostic/audit obligatoire » par exemple doit être rejetée.

 (Voir les articles Alerte aux fausses obligations d’audit/diagnostic/contrôle et Comment faire retirer des comptes de la copropriété des factures de diagnostics non obligatoires ?).

N’hésitez pas à demander des explications si les honoraires de base ont augmenté de plus de 1,3 % et si des prestations particulières ont été surfacturées ou rajoutées à la liste constituant l’annexe 2 du contrat des syndics.

V.  Recommandations de l’ARC

Pour vous aider à contrôler vos comptes et à négocier votre budget prévisionnel, nous vous recommandons :

• de vous connecter au site OSCAR (Observatoire des Charges de Copropriété de l’ARC) via le Portail de l’Adhérent www.leportaildelarc.fr afin de comparer les charges de votre copropriété avec celles d’un panel de copropriétés ayant la même configuration et situées dans la même Région ;
• d’utiliser l’observatoire des coûts d’OSCAR pour vérifier les factures des travaux et des services imputées sur l’exercice 2018.
• de vous référer aux articles :

– Les bonnes et mauvaises nouvelles de la loi des finances 2018 ;

– En 2017, les charges de copropriété augmentent deux fois plus que l’inflation par rapport à l’exercice 2016 ! .

·de consulter les guides suivants :

• Les 30 actions majeures pour la maîtrise des charges et des petits travaux.
• Comment le conseil syndical doit procéder pour réaliser une mise en concurrence efficace des contrats de syndic.

De plus, Copropriété-Services propose plusieurs services à la carte :

• établissement d’un diagnostic de performance des charges à l’aide d’OSCAR sur fourniture des annexes comptables dans le cadre de la campagne d’alimentation de la base de données OSCAR ;
• assistance sur rendez-vous à l’analyse du diagnostic de performance des charges et à la mise en concurrence des entreprises pour la réduction des charges (prestation incluse dans l’adhésion) ;
• diagnostic flash sur site avec objectif de réduction des charges de 10 à 20 % (sur devis entre 306 euros et 510 euros TTC).

Toute demande d’informations ou d’assistance peut être obtenue en téléphonant au 01 40 30 42 82 ou en envoyant un mail à coproservices@arc-copro.fr.

De plus, Copropriété-Services propose plusieurs services à la carte :

• établissement d’un diagnostic de performance des charges à l’aide d’OSCAR sur fourniture des annexes comptables dans le cadre de la campagne d’alimentation de la base de données OSCAR ;
• assistance sur rendez-vous à l’analyse du diagnostic de performance des charges et à la mise en concurrence des entreprises pour la réduction des charges (prestation incluse dans l’adhésion) ;
• diagnostic flash sur site avec objectif de réduction des charges de 10 à 20 % (sur devis entre 306 euros et 510 euros TTC).

Toute demande d’informations ou d’assistance peut être obtenue en téléphonant au 01 40 30 42 82 ou en envoyant un mail à coproservices@arc-copro.fr.