Dossier du mois Aout 2023 : Mise aux normes de sécurité actuelles des immeubles d’habitation anciens : est-ce une obligation légale ?

Examinons par exemple les copropriétés de Monsieur DUPONT et de Monsieur LUCAS qui habitent 2 immeubles mitoyens strictement semblables et construits par le même promoteur à quelques années d’intervalle.

L’immeuble de Monsieur DUPONT dispose d’un système de désenfumage de la cage d’escalier par ouverture automatique du skydome en toiture, alors que le même lanterneau chez Monsieur LUCAS s’ouvre à la main….

Les 2 copropriétés ont le même syndic qui met à l’ordre du jour de l’AG de la plus ancienne « Mise aux normes des moyens de lutte contre l’incendie » avec 3 devis d’entreprises allant de 8000€ à 12000€ pour la mise en place d’un vérin commandé par cartouche CO², de la ligne cuivre d’alimentation , du treuil de réarmement et de la signalétique ad ’hoc… De surcroit le syndic propose un contrat d’entretien pour répondre aux obligations de vérifications annuelles de ce type de matériel.

Il n’est pas abordé ici le bienfondé d’une telle mise aux normes quant à la sécurité des résidents en cas d’incendie, c’est un autre débat.

Seul nous intéresse ici l’aspect apparemment « obligatoire » de tels travaux en regard de la loi.

En règle générale, par principe, les lois normes et règlements n’ont pas de caractère rétroactif « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif » (code civile, article 2).

L’immeuble était conforme à la loi au moment de sa livraison (et même au moment de la délivrance de son permis de construire, lequel est plus ancien), sans modification profonde de la structure du bâtiment ou sans travaux il conserve « cette » conformité.

Les textes de loi gardent d’ailleurs la trace temporelle de leurs évolutions ce qui permet de vérifier précisément la teneur du texte auquel il faut se référer en fonction de l’âge du bâtiment.

La ‘contrepartie’ de la conformité acquise réside dans le fait qu’il est interdit de dégrader la sécurité d’un immeuble. Par exemple vous ne pouvez pas supprimer un équipement de sécurité ou une sortie de secours.

Et donc, si la copropriété a amélioré ladite sécurité au fil des années pour « coller » à la réglementation ou parce que cela lui semblait utile (ajout de blocs de secours par exemple), il est interdit de revenir en arrière en les supprimant (par exemple parce qu’ils sont HS ou que vous trouvez que leur entretien coûte cher), c’est un principe de ‘marche en avant’ et de niveau de sécurité acquis.

Les décisions dans ce sens doivent être prises en fonction du service rendu et de l’utilité réelle en pesant les implications financières et juridiques dans le temps et non sur la base d’une mise aux normes prétendument obligatoire et proposée pour d’autres intérêts.

Dans ces conditions la décision appartient donc à la copropriété qui doit en discuter et n’est en rien imposée par la loi.

Bien sûr, il en va tout autrement si des travaux concernant la sécurité incendie sont réalisés et qui équivalent par leur ampleur à ceux d’une installation neuve, à ce moment-là c’est la norme en vigueur à la date de réalisation des travaux qui est applicable.