Dossier du mois de novembre 2019 : L’ordonnance «Copropriété» enfin publiée

Le 30 octobre 2019, a enfin été publiée l’ordonnance portant sur le droit de la copropriété et des immeubles bâtis.

Ce texte qui est signé par trois ministères a été étudié au préalable à l’occasion de plusieurs réunions au sein du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI) dans lequel l’ARC siège en tant que personnalité qualifiée.

Cette ordonnance tient en 42 articles et prévoit des mesures innovantes qui ont pour objet d’améliorer le fonctionnement des grandes copropriétés, ainsi que des petites.

Néanmoins, on peut regretter l’absence de certaines de réformes qui auraient permis d’améliorer la gestion des copropriétés et de prévenir les difficultés.

A titre d’exemple, il est regrettable qu’aucune disposition n’oblige d’instaurer une politique de maîtrise des charges au sein des copropriétés alors qu’elles augmentent de manière importante, provoquant des impayés et surtout une absence de réalisation de travaux.

De plus, on peut dénoncer certaines dispositions qui encouragent des comportements abusifs des syndics, notamment en leur permettant de proposer au syndicat des copropriétaires des contrats de prestations parallèles.

L’information particulièrement troublante est que l’ensemble des dispositions qui étaient initialement prévues concernant l’instauration d’un plan pluriannuel de travaux a été intégralement supprimé semble-t-il par le Conseil d’Etat.

Pourtant, il s’agissait d’une mesure intéressante qui présentait néanmoins des limites puisqu’elle incitait à prévoir un plan de travaux avec la mise en place d’un plan de financement adapté.

A travers cet article, nous n’allons pas reprendre dans le détail l’ensemble des dispositions, mais uniquement citer les grands principes, sachant qu’en parallèle, des dossiers de fond et des guides seront publiés, ainsi que l’organisation d’un colloque.

  a. Possibilité pour le président du conseil syndical d’engager une action judiciaire à l’encontre du syndic

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut sur délégation expresse de l’assemblée générale exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

  b. Nouvelles conditions de révocation ou de non renomination

L’ordonnance précise les modalités pour révoquer un syndic en cours de mandat en cas de démission du syndic en place ou bien lorsqu’un un nouveau syndic est désigné au cours de l’assemblée générale à l’approche de la fin du mandat du syndic en place.

Cette disposition est importante car les syndics revendiquaient une indemnisation lorsque le syndicat des copropriétaires nommait en assemblée générale un nouveau syndic alors qu’une mise en concurrence des contrats de syndic était prévue à l’ordre du jour du fait de la fin de mandat du syndic en place.

  c. Suppression de la possibilité de dispense de compte bancaire séparé pour les copropriétés de moins de seize lots

L’ordonnance a supprimé la possibilité de voter la dispense de compte bancaire séparé pour les copropriétés de moins de seize lots qui seront donc tenues de disposer d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Cette mesure entrera en vigueur à partir du 31 décembre 2020.

  d. Nouvelles application au contrat type

L’ordonnance prévoit une amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000 euros pour les personnes morales en cas de présentation de contrat type qui ne serait pas conforme au décret du 26 mars 2015.

Par ailleurs, les propositions de contrat devront être accompagnées d’une fiche d’information sur les prix et les prestations proposées par le syndic qui sera définie par décret.

Le syndic peut proposer au syndicat des copropriétaires des prestations de services autres que celles relevant de sa mission. Un point noir qui fera l’objet d’une attention particulière de l’ARC.

  e. Une meilleure transmission des documents et fonds en cas de changement de syndic

En cas de changement de syndic, le sortant est tenu de remettre au nouveau dans un délai de 15 jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie ainsi que les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.

Dans un délai d’un mois, il doit remettre l’ensemble des documents et archives du syndicat.

  f. Confirmation de la mise en concurrence du contrat de syndic

L’ordonnance maintient l’obligation pour le conseil syndical de mettre en concurrence le contrat de syndic en vue qu’il soit présenté en assemblée générale.

Comme précédemment, l’assemblée générale peut dispenser le conseil syndical de cette tâche, sachant que le défaut de mise en concurrence ne pourra pas entacher d’irrégularités le vote qui a élu le syndic.

  g. Confirmation des pénalités en cas de défaut de transmission des documents au conseil syndical avec possibilité d’action pour le syndic

En cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités de 15 euros par jour de retard sont appliquées, imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic.

Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation.

En cas d’inaction, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

  h. Délégation étendue accordée au conseil syndical

L’assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.

L’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs.

  I. Possibilité de passerelle dans le cas où la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26) n’a pas été atteinte

Lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

  j. Simplification de la gestion pour les copropriétés comportant moins de cinq lots ou avec un budget prévisionnel moyen sur les trois derniers exercices inférieur à 15 000 euros

Les syndicats qui répondent à ces doubles conditions ne sont pas tenus à une comptabilité en partie double ; leurs engagements peuvent être constatés en fin d’exercice.

Les décisions, à l’exclusion de celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes, peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite, sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale.

La consultation est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire.

 k. Dispositions spécifiques pour les copropriétés dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires

Lorsque le syndic est non professionnel, il peut solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire afin de déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée.

En cas de conflits d’intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n’est pas syndic peut exercer une action contre l’autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges dues au titre des articles 14-1 et 14-2.

Les copropriétaires disposent de pouvoir d’initiative plus important notamment sur l’exécution de mesures conservatoires sans attendre la tenue d’une assemblée générale.

L’assemblée générale peut se tenir sans convocation préalable, avec des modalités de prise de décisions allégées.

  l. Confirmation du vote par correspondance

Les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté.

Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Pour consulter l’ordonnance « Copropriété », vous pouvez cliquer sur le lien suivant : Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis