Le contrôle des honoraires de syndic ne se limite pas uniquement à la rémunération liée au forfait de base

Cette année, plus que les autres, les syndics professionnels vont vouloir s’asseoir sur la table des négociations avec le conseil syndical pour demander une nouvelle réévaluation de leurs honoraires.

Le discours est bien rodé, le cabinet doit faire face à l’inflation importante des coûts, impliquant une révision du montant de ses honoraires du forfait de base.

Si, de prime abord, on peut entendre cet argument, il faut malgré tout relativiser la demande car pour le syndic la gestion de la copropriété c’est avant tout des sommes d’argent qui s’ajoutent à des sommes d’argent, qui souvent passent sous silence.

En effet, les honoraires du syndic ne se limitent pas à ceux du forfait de base mais se cumulent avec d’autres facturations qui peuvent rendre l’opération « très grasse ».

A travers un état détaillé des sommes perçues par le syndic, nous allons mieux comprendre la situation.

I – Des honoraires du forfait de base auxquels s’ajoutent des prestations complémentaires

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic doit présenter avec la convocation d’assemblée générale, l’intégralité des honoraires perçus dans le cadre de son mandat.

Ainsi, il doit faire état des honoraires prélevés dans le cadre de son forfait de base, qui est plus ou moins connu par les copropriétaires, mais également les honoraires pour les prestations complémentaires, supplémentaires et même privatives.

A ce titre, un syndic a joué le jeu. Il s’agit en l’occurrence de NEXITY dont voici le document :

Que peut-on constater ?

Les prestations complémentaires, supplémentaires et privatives représentent 20 % des honoraires du forfait de base du syndic.

Ainsi, au bas mot, les sommes complémentaires du syndic sont au minimum de 20 %, taux qui peut augmenter sensiblement, atteignant 30 à plus 100 %.

Et pour cause, il suffit que sur un exercice plusieurs mutations ou frais de contentieux en recouvrement de charges soient facturés, pour que les coûts de prestations privatives augmentent sensiblement les honoraires perçus par le syndic.

Plus que cela, les honoraires liés au suivi de travaux peuvent à eux seuls représenter plus que l’intégralité des honoraires du forfait de base.

A titre d’exemple, supposons qu’à la prochaine assemblée générale soient votés des travaux d’un montant de 800.000 € et que le syndic revendique ne serait-ce que 2 %, cela représenterait 16.000 € d’honoraires, soit plus de 119 % des honoraires du forfait de base.

II – Des honoraires liés à la vente de prestations de services

Les profits du cabinet ne s’arrêtent pas aux honoraires.

En effet, sur cette même convocation, on trouve les prestations que le syndic essaie de vendre à la copropriété, en parallèle de son mandat.

On retrouve, en l’occurrence, son service d’assistance 24h/24, 7j/7, qu’il facture à cette copropriété de 25 lots, à 250 € :

On peut également supposer que le contrat d’assurance soit géré par la filiale de ce syndic, qui est courtier en assurance. Autrement dit, encore des sommes au profit du groupe.

A cela, on peut y ajouter les activités de transaction immobilière et de gestion locative qui permettent de dégager de nouveaux profits issus initialement de la gestion des copropriétés.

Voilà pourquoi un syndic est loin d’être perdant lorsqu’il gère une copropriété d’autant plus s’il s’agit d’un immeuble composé de plusieurs lots, justifiant d’avoir la main légère sur le taux de revalorisation des honoraires du forfait de base et de prestations complémentaires, supplémentaires et privatives.