Le vote de l’affectation du fonds de travaux est déterminé en fonction des travaux qui en bénéficient

Nombreuses questions se posent au sujet du fonds de travaux, cela concerne sa constitution, son abondement et également son affectation.

Ce dernier sujet a fait l’objet d’une évolution législative importante, suite à l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience qui est passée sous les radars de plusieurs professionnels.

Rappelons qu’à la date de la publication de cet article, soit le 19 m           ars 2024, seules les copropriétés de plus de 50 lots principaux sont concernées par cette disposition. 

Pour les immeubles de moins de 50 lots, ces mesures entreront en vigueur à partir du 1er janvier 2025.

Avant d’aborder la question du vote de l’affectation du fonds de travaux, reprécisons les règles en matière de constitution.

I – Un montant appelé en clé générale

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que la cotisation minimum du fonds de travaux est la valeur la plus importante entre 5 % du budget prévisionnel et 2,5 % du plan pluriannuel de travaux voté. Cette cotisation est appelée en clé générale.

Les sommes afférentes au fonds de travaux doivent être déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré, impliquant que les produits financiers générés sont au profit de ce compte, et non répartis en fin d’exercice.

Le fonds de travaux doit être utilisé principalement pour les opérations figurant sur le plan pluriannuel de travaux voté par l’assemblée générale.

Bien que le fonds de travaux soit appelé sur la base de la clé générale, il peut être utilisé pour des travaux qui relèvent d’une clé de répartition spéciale.

Ainsi, le fonds de travaux peut être utilisé pour financer des opérations qui concernent un bâtiment ou le réseau de chauffage, qui dépendent d’une clé de répartition spéciale.

Pour cela, le syndic doit procéder à une gymnastique comptable pour garantir que les cotisations appelées sur la base de la clé générale soient utilisées en respectant les clés spéciales bâtiment ou liées à des équipements.

Attention, très peu de syndics respectent cette règle, pouvant entrainer que des copropriétaires soient lésés ou au contraire bénéficient d’un enregistrement sans cause.

II – Une majorité en en fonction des travaux votés

L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un dispositif innovant en matière de majorité pour voter l’affectation du fonds de travaux.

En effet, il est fixé en fonction de la majorité du vote des travaux qui en bénéficient.

Autrement dit, si les travaux bénéficiant du fonds de travaux sont votés à la majorité de l’article 24, le vote de l’affectation du fonds de travaux devra se faire à cette même majorité.

En revanche, si les travaux bénéficiant du fonds de travaux se font à l’article 25, leur affectation devra se voter à la même majorité, soit celle de la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

Un système hybride mais qui est, après tout, pertinent.