Les locations meublées touristiques : Un point sur la législation et les dernières évolutions.

Les copropriétés sont de plus en plus confrontées au phénomène des locations meublées touristiques, qui pour certaines d’entre elles se révèlent sources de nuisances sonores et de dégradations des parties communes.

Les plaintes sont nombreuses, et dans les grandes villes le phénomèe en pleine expansion, au grand dam des pouvoirs publics qui tentent de l’endiguer par des mesures d’encadrement.

Nous avons souhaité faire un point sur la législation applicable et ses récentes évolutions.

I. La location meublée touristique constitue en principe une activité commerciale qui doit être autorisée par le règlement de copropriété

La location par un copropriétaire bailleur d’un local d’habitation meublé (ne constituant pas sa résidence principale) doit avoir une durée minimale d’un an, avec une exception de 9 mois pour un étudiant (art. 25-7 de la loi du 6 juillet 1989).

Cela signifie a contrario, qu’un bail meublé d’une durée inférieure à ce minimum légal constitue une activité commerciale.

Dans une copropriété, il convient de se reporter au règlement de copropriété afin de déterminer si l’activité commerciale est conforme ou non à la destination de l’immeuble.

Dans le cas contraire, toute infraction du copropriétaire bailleur l’expose à des actions judiciaires, notamment à une condamnation à une amende civile ne pouvant excéder 50.000 euros (art. L 651-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Afin d’éviter tout contentieux, le copropriétaire souhaitant procéder à ce type de location doit faire procéder à une modification du règlement de copropriété.

Il doit donc soumettre cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale  en proposant un avenant au règlement de copropriété (modifiant la destination de l’immeuble) soumis à l’unanimité des voix du syndicat.

II. Une régime dérogatoire exceptionnel

Comme souvent, la loi fixe un principe tout en prévoyant une exception à celui-ci en fonction de circonstances déterminées.

A ce titre, un bail inférieur à une durée de 9 mois peut ne pas constituer une activité commerciale, et donc être pleinement conforme à la destination de l’immeuble (sans modificatif au règlement de copropriété) à la condition de :

– concerner des communes de plus de 200.000 habitants ou des départements franciliens du 92, 93 et 94 (art. L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation) ;

– résulter d’une délibération du conseil municipal consentant cette autorisation temporaire au copropriétaire bailleur, en fixant sa durée et ses conditions (qui peuvent être liées aux caractéristiques du local) selon l’article L 631-7-1 A.

III. Evolutions législatives récentes : déclaration ou enregistrement en mairie

L’article 51 de la loi du 7 octobre 2016 autorise la location meublée touristique par un bailleur lorsqu’il s’agit de sa résidence principale à certaines conditions :

– pour une durée annuelle maximale 120 jours ;

– et assortie d’un principe de déclaration en mairie de la commune;

– une dérogation peut s’étendre à toutes les locations meublées touristiques d’une commune (location relevant des articles L631-7-1 et s du Code de la construction et de l’habitation) : sur délibération du conseil municipal qui peut décider de soumettre à une déclaration préalable à enregistrement « toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration ».

Cet enregistrement se substitue aussi à la déclaration de principe.

Il est à noter que :

– le numéro de déclaration délivré lors de l’enregistrement en mairie de la commune du bien immobilier en location meublée touristique doit figurer obligatoirement sur toutes les annonces de location (art. 51 de la loi du 7 octobre 2016) ;

– que la Ville de Paris a adopté ce régime d’enregistrement, qui est obligatoire à compter du 1^er décembre 2017.

Le bailleur, qui envisage la location meublée touristique d’un bien immobilier en copropriété, doit faire preuve de rigueur, en contrôlant la destination de l’immeuble prévue par le règlement de copropriété.

Confronté à cette problématique le conseil syndical  peut de son côté contrôler que les annonces mises en ligne comportent bien le numéro d’enregistrement attribué.