L’évolution des pouvoirs du Président du conseil syndical

Le conseil syndical est composé de conseillers syndicaux désignés par l’assemblée générale et d’un Président, membre du conseil syndical et élu par ces derniers. Néanmoins, l’absence de désignation d’un Président du conseil syndical n’est pas sanctionnée par la loi.

Le rôle du Président du conseil syndical a évolué avec l’ordonnance « Copropriété » du 30 octobre 2019, sans pour autant, lui consacrer une place à part entière. En effet, la volonté des pouvoirs publics n’est pas de faire du Président du conseil syndical un quatrième organe de la copropriété, à l’instar du syndic, du conseil syndical et du syndicat des copropriétaires.

Son rôle principal est d’être l’interlocuteur privilégié du syndic. Il assure également une liaison entre ce dernier et les copropriétaires.

De plus, il est le chef d’orchestre du conseil syndical. A ce titre, il réunit le conseil syndical, anime les réunions et répartit les tâches entre les conseillers et fait voter les résolutions que le conseil syndical souhaite inscrire à l’ordre du jour.

S’il dispose également de pouvoirs propres très limités, ces derniers ont été légèrement étendus depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance « Copropriété », le 1^er juin 2020.

I. Les pouvoirs propres du Président du conseil syndical obtenus avant l’ordonnance copropriété

Avant l’ordonnance copropriété, le Président du conseil syndical disposait déjà de pouvoirs propres. A ce titre, il pouvait convoquer  l’assemblée générale dans certains cas et intenter une action judiciaire pour récupérer les fonds et les archives en cas de changement de syndic.

Voyons de manière plus approfondie ces deux pouvoirs propres :

1. Le Président du conseil syndical a la possibilité de convoquer l’assemblée générale dans deux situations précises :

• En cas d’empêchement du syndic (c’est-à dire pour des raisons extérieures au syndic, qui ne lui permettent plus d’exercer ses missions, indépendamment de sa volonté. Par exemple, lorsque le syndic n’a plus de carte de gestion, de caisse de garantie ou s’il est décédé), dans ce cas, le Président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée uniquement à désigner un nouveau syndic.
• En cas d’absence de convocation par le syndic d’une assemblée générale; conformément à l’article 8 du décret du 7 mars 1967, les membres du conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant un quart des voix des copropriétaires peuvent demander au syndic de convoquer une assemblée générale. L’assemblée générale est valablement convoquée par le président du conseil syndical, après mise en demeure au syndic de convoquer une assemblée générale, restée infructueuse pendant plus de 8 jours.

C’est uniquement dans ces deux cas, que le Président du conseil syndical peut exercer ses pouvoirs propres.

2. Par ailleurs, le Président du conseil syndical peut intenter une action judiciaire pour récupérer les fonds et archives en cas de changement de syndic.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance copropriété dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic a un délai de :

-15 jours pour transmettre la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires et les coordonnées banque

-1 mois pour transmettre l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires, l’ensemble des documents dématérialisés. Si les archives ont été confiées à un prestataire extérieur, le syndic doit dans ce délai aviser le prestataire du changement de syndic

-2 mois pour transmettre l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat des copropriétaires, après apurement et clôture.

Si le syndic ne respecte pas ce délai, le Président du conseil syndical, après mise en demeure restée infructueuse, peut demander au Président du Tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces.

Dès lors, le président du conseil syndical disposait de très peu de pouvoirs propres, limités et encadrés. L’ordonnance « copropriété » du 30 octobre 2019 a néanmoins étendu les pouvoirs propres du Président du conseil syndical

II. L’extension des pouvoirs du Président du conseil syndical

Depuis le 1^er juin 2020 (date d’entrée en vigueur de l’ordonnance copropriété), il est désormais possible pour l’assemblée générale de voter une délégation élargie au conseil syndical, dès lors que ce dernier est composé d’au moins trois membres. Ainsi, cela permet au conseil syndical d’agir non plus uniquement sur un objet déterminé, mais sur l’ensemble de décisions qui relèvent de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

En cas d’égalité des voix entre les membres du conseil syndical, le Président dispose d’une voix prépondérante. Attention, c’est le seul cas légal pour lequel le Président du conseil syndical dispose d’une voix prépondérante.

L’ordonnance copropriété étend également la possibilité pour le  Président du conseil syndical de saisir le Tribunal judiciaire dans deux cas supplémentaires :

• Lorsque le syndic refuse d’imputer ses pénalités de retard sur sa rémunération dans le cadre d’un retard de transmission des pièces demandées par le conseil syndical
• Lorsque par la faute du syndic, la copropriété a subi un préjudice.

Voyons ces deux cas plus en détails :

1. Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical peut prendre connaissance et demander copie de tous documents concernant la copropriété. Il est préférable que cette demande faite par lettre recommandée avec accusé de réception mentionne qu’à défaut de transmission des documents demandés dans un délai d’un mois, des pénalités de retard à hauteur de 15^e par jour de retard s’imputeront sur la rémunération du syndic en fin d’exercice comptable. Si cette mention ne figure pas, les pénalités s’imputeront.

Toute la difficulté tient au fait que le syndic gère la comptabilité de la copropriété. Dès lors s’il est de mauvaise foi, il n’imputera pas le montant des pénalités de retard sur sa rémunération.

Ainsi, les pouvoirs publics ont contourné cette difficulté en permettant au Président du conseil syndical, sans autorisation de l’assemblée générale, de saisir le Président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, pour obtenir la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités.

2. Par ailleurs, en cas de faute du syndic, entrainant un préjudice pour la copropriété, le Président du conseil syndical a le pouvoir d’engager une action judiciaire à l’encontre du syndic en place à partir du moment où il a obtenu préalablement un mandat de l’assemblée générale.

Il est impératif que l’assemblée générale donne un mandat au Président du conseil syndical sur des faits clairs qui justifient une action en réparation.

Désormais, le Président du conseil syndical peut agir en Justice dans 4 cas déterminés.

En conclusion, l’extension des pouvoirs du président du conseil syndical reste tout de même très limitée, ne faisant pas du Président un véritable contrepoids du syndic. C’est bien le conseil syndical qui reste ce contrepouvoir, orchestré par son président.