Pourquoi les copropriétaires bailleurs ont intérêt à être plus impliqués dans les décisions de travaux ?

Il est souvent reproché aux copropriétaires bailleurs de ne pas s’impliquer dans la vie de la copropriété, et pire d’être, des opposants à toute dépense liée aux travaux d’entretien ou de rénovation de la copropriété.

En effet, les copropriétaires bailleurs sont souvent ramenés à leur qualité d’investisseurs qui souhaitent bénéficier de leurs loyers sans avoir à investir dans des charges d’entretien qu’ils considèrent inutiles.

Néanmoins, avec les nouvelles contraintes, voire sanctions, liées aux objectifs de réduction de consommation énergétique, les bailleurs vont être contraints de s’intéresser de plus près à la réalisation de travaux que ce soit dans les parties communes ou dans les équipements collectifs.

Voyons cela de plus près en commençant par rappeler le contexte juridico-technique.

I – Des solutions déguisées

Si la loi du 10 juillet 1965 a prévu des obligations d’établir et de voter un plan pluriannuel de travaux, elle n’a pas prévu des sanctions en cas de manquements.

En revanche, le code de la construction et de l’habitation a interdit aux bailleurs de logements G puis Fde pouvoir louer leurs logements.

La première échéance était au 1er janvier 2023 interdisant aux propriétaires de logements G+ de pouvoir louer leurs biens, ensuite une deuxième échéance arrivera au 1er janvier 2025 avec des échéances prévues jusqu’en 2034.

Ainsi, pour les bailleurs la véritable sanction est avant tout qu’ils ne pourront plus louer leurs biens ou du moins avec un risque avéré d’être contraints judiciairement de baisser le montant de leurs loyers.

Pour éviter cette situation, ils  doivent impérativement inciter l’assemblée générale à la réalisation de travaux de rénovation énergétique afin de faire évoluer l’étiquette énergétique de l’immeuble à défaut de se retrouver limités pour pouvoir louer leurs biens voire carrément en être interdits.

Le législateur a donc, de manière subtile, incité voire contraint, les bailleurs qui n’étaient pas l’élément moteur au sein de la copropriété, à devenir  l’aiguillon des travaux de rénovation énergétique.

II – Un renversement de la vapeur

L’enjeu qui va se poser pour les bailleurs est d’arriver à convaincre les autres copropriétaires à financer des travaux de rénovation énergétique pour que l’étiquette énergétique de l’immeuble augmente afin qu’ils puissent continuer à louer leurs biens.

Cela risque de ne pas être simple, expliquant que la loi a prévu des garde-fou.

En effet, si les performances énergétiques du logement ne sont pas suffisantes, le locataire pourra demander à son bailleur de faire des travaux pour améliorer les consommations énergétiques.

Si ce dernier refuse ou est dans l’incapacité de les réaliser du fait du refus par l’assemblée générale, le juge pourra être saisi et considérer le logement comme indécent, provoquant une modération du loyer.

Dans ce cas, le bailleur pourra alors engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires au motif que ses loyers ont été réduits du fait que l’assemblée générale a refusé d’engager des travaux de rénovation permettant d’obtenir une étiquette énergétique plus performante.

Ce sujet va donc prendre de l’ampleur, voire créer de nouveaux contentieux, car le nombre de copropriétaires bailleurs est plus important que celui des copropriétaires occupants, quand bien même ces derniers représentent plus de tantièmes.