Un syndic mandataire avant tout commerçant

Face à la volonté du ministère de la Justice de réformer le droit de la copropriété, depuis plusieurs semaines, nous essayons de « contextualiser » la situation et d’expliquer pourquoi, selon nous, l’un des problèmes sous lesquels se cache la solution pour améliorer le fonctionnement des copropriétés réside dans le statut du syndic.

Il ne s’agit pas de s’acharner sur cette profession, mais de comprendre pourquoi elle est en souffrance.

Pour rappel, nous avons expliqué que l’absence de sanction légale à l’égard du syndic en cas de manquement à ses obligations légales ou règlementaires était un facteur ne les incitant pas à se responsabiliser.

Un autre point évoqué est le conflit d’intérêt entre le syndic mandataire qui doit défendre les intérêts du syndicat de copropriétaires tout en étant aussi un commerçant dépendant du niveau de facturation à ces mêmes syndicats de copropriétaires (voir article www.arc-copro.com/57sd).

Voyons à présent un nouveau problème, connu, mais souvent oublié par les pouvoirs publics et les copropriétaires.

I. Un syndic élu par les copropriétaires

L’objectif premier pour un cabinet de syndic consiste à ne pas perdre de copropriétés mandantes.

Pour cela, il doit à chaque fin de mandat, représenter sa candidature en assemblée générale afin d’obtenir une majorité de voix qualifiées pour être élu.

À défaut, son mandat est perdu et récupéré par un concurrent.

Ainsi, le syndic est totalement dépendant des copropriétaires et surtout de ceux qui disposent d’un nombre de voix important, ce qui encore une fois peut poser un problème de conflit d’intérêts.

En effet, imaginez qu’un copropriétaire dispose à lui seul de 40% des voix. Il est aisé de comprendre son poids dans la balance pour valider ou refuser la candidature du syndic.

Sachant cela, le syndic en place sera plus « indulgent » afin de ne pas se mettre en porte à faux vis-à-vis du ou des copropriétaires décideurs, limitant par exemple les recours contentieux à leur égard en cas de défaut de paiement des charges ou encore pour notifier une mise en demeure en cas d’appropriation d’une partie commune.

II. Une réflexion sur le statut du syndic

Il est facile de le comprendre, le statut du syndic comme mandataire n’est pas adapté à la situation.

Pour cette raison, nous préconisons que le syndic soit un prestataire de la copropriété avec des obligations contractuelles clairement définies, certaines de moyens et d’autres de résultats.

Pour éviter que le syndic ne soit à la merci des copropriétaires majoritaires, nous préconisons au ministère de la Justice une alternative en matière de vote du contrat de syndic :

• soit que le nombre de tantièmes maximum dont disposera un copropriétaire soit ramené à 33%, et ce même s’il dispose de beaucoup sur le papier ;
• soit une solution plus radicale, qui consisterait à décider qu’un copropriétaire = une voix.

Par ce biais, le syndic ne sera pas freiné pour engager en toute liberté ses actions.