dossier du mois Avril 2022: Quelle est la différence entre un maître d’œuvre et un architecte ?

Lors de travaux en copropriété il est parfois nécessaire de recourir à un maître d’œuvre pour analyser les problèmes, proposer des solutions, faire l’appel d’offre et diriger les travaux. On peut croire que celui-ci est forcément un architecte. Cela n’est pas toujours le cas et nous vous expliquons les nuances et les différences entre les différents acteurs pouvant être « maître d’œuvre ».   

I. Un vocabulaire qui prête à confusion

Avant d’entrer dans le sujet, il convient de lever certaines ambiguïtés de vocabulaire. Ainsi, le « Maître d’œuvre » est un terme donné au professionnel qui dirige les travaux. Il est engagé et rémunéré par le « Maître d’ouvrage » qui, lui, est le commanditaire. Dans le monde de la copropriété, le maître d’ouvrage est donc le syndicat des copropriétaires. Le syndic n’est pas maître d’ouvrage mais peut être le délégataire de la copropriété.

Nous avons donc un maître d’œuvre chargé des travaux. Celui-ci peut être généralement un architecte comme il peut être un professionnel habilité à la maîtrise d’œuvre. La confusion s’installe car on utilise couramment le terme maitre d’œuvre pour désigner un professionnel qui n’est pas architecte. Ainsi, on nous demande souvent pour un chantier particulier s’il vaut mieux engager un architecte ou un maître d’œuvre. La question correcte serait : « mon Maître d’œuvre doit-il être architecte ou agréé maître d’œuvre ? ».

Voyons maintenant quels sont les compétences et atouts des architectes et des maitres d’œuvre non-architectes.

II. Les architectes, une profession très encadrée

L’architecte fait partie d’une profession strictement réglementée et accessible uniquement aux titulaires d’un diplôme d’architecture. Il doit obligatoirement être inscrit à l’Ordre des Architectes et être couvert par une assurance professionnelle.

Il a prêté serment et est soumis à certaines obligations, notamment à travers un code de déontologie qui lui interdit, par exemple, d’être juge et partie.

Aussi, il doit veiller à mettre en avant les intérêts de son client. L’architecte possède une culture architecturale qui lui permet de connaitre parfaitement les types de bâtiments sur lesquels il intervient, notamment le mode constructif et le contexte de construction.

Il saura ainsi faire les choix les plus adaptés à un bâtiment existant. Il connait également les règles d’urbanisme en vigueur. Il a une obligation de formation continue et cette profession est appelée à intégrer le plus en amont les considérations d’ordre énergétique qui prennent tant d’importance de nos jours.

Il sait aussi coordonner une équipe de maîtrise d’œuvre qui peut faire participer, en fonction de la nature du projet, un coordonnateur SPS, des bureaux d’études structures, de géotechnie, acoustiques et autres géomètres. Il sait aussi planifier les travaux dans le temps. Cela est particulièrement utile dans une copropriété, avec les contraintes de budgets et le rythme particulier des Assemblées Générales.

L’architecte voit un bâtiment dans son ensemble, comme un organisme. D’ailleurs, il a été formé pour voir et projeter dans l’espace les bâtiments, ce qui est un atout à plusieurs titres. Il sait non seulement diagnostiquer les pathologies survenant dans un immeuble mais également visualiser et concevoir les mesures correctives les plus adéquates, appropriées et harmonieuses, tout en se portant garant de la maîtrise de l’enveloppe budgétaire. Il a des notions d’ergonomie, c’est-à-dire qu’il sait prescrire des espaces et des équipements qui auront les usages les plus appropriés et pratiques.

En fonction des travaux, les honoraires d’un architecte se situent entre 8 et 10% du montant HT des travaux. Il n’y a pas de contrat type imposé mais vous trouverez sur le site de l’Ordre des Architectes des modèles de contrat appropriés. La mission d’un architecte est le plus souvent divisée en deux parties : une première partie « études et conception », qui comporte l’analyse du bâti, l’élaboration d’un cahier des charges (main dans la main avec le Conseil Syndical), l’appel d’offres et l’analyse du résultat de ce dernier.

Cette première partie est généralement rémunérée au forfait. La deuxième partie comprend le suivi du chantier et l’assistance à la réception des travaux. Sa rémunération est calculée au pourcentage du montant hors taxes des travaux. C’est l’ensemble des deux parties (le forfait + pourcentage) qui doit faire entre 8 et 10%.

III. Les maitres d’œuvre non-architectes : des hommes de terrain

Le maître d’œuvre non-architecte n’a pas d’obligation particulière de formation. C’est un professionnel du bâtiment qui peut avoir un parcours très divers et être issu de métiers tels qu’économiste de la construction ou ancien pilote de chantier. C’est généralement quelqu’un qui a de l’expérience de terrain.

Il demeure soumis, comme l’architecte, à l’obligation d’avoir une assurance décennale pour ses missions. D’ailleurs, c’est la compagnie d’assurance qui lui demandera de justifier de ses compétences et servira, en quelque sorte, de certificateur.

Ce professionnel peut concevoir et prescrire des solutions mais s’appuiera davantage sur les entreprises avec qui il a l’habitude de travailler. Il sait suivre le chantier et coordonner les différends corps d’état.

Il demeure soumis, comme l’architecte, à l’obligation d’avoir une assurance décennale pour ses missions. D’ailleurs, c’est la compagnie d’assurance qui lui demandera de justifier de ses compétences et servira, en quelque sorte, de certificateur.

La rémunération d’un maître d’œuvre non-architecte se situe généralement entre 5 et 8% du montant hors taxes des travaux. Il est donc généralement moins cher qu’un architecte mais il faut surveiller l’ajout de missions complémentaires.

Le maître d’œuvre non-architecte n’est pas soumis à un code de déontologie et peut se faire rétribuer par les entreprises en tant qu’apporteur d’affaires. Attention donc aux conflits d’intérêt car les intérêts du client (la copropriété) doivent primer sur les intérêts des entreprises. Plus que pour l’architecte, il conviendra donc de porter une attention particulière aux termes du contrat.

IV. Quels critères de choix ?

Pour évaluer la pertinence du choix entre un maître d’œuvre architecte ou non-architecte, il faut mettre dans la balance plusieurs facteurs. Le premier est le type de travaux.

Un architecte apportera une plus-value certaine dans les projets complexes et demandant une dose de conception. Il se basera plus naturellement sur les usages des habitants et sur les besoins du bâtiment. Notamment, il aura une vision du bâti s’insérant sur le long terme.

Pour une campagne de travaux plus simples, de réparation ou de réfection à l’identique, un maître d’œuvre non-architecte peut être largement suffisant.

Dans certains cas, une autorisation d’urbanisme signée par un architecte sera demandée. Aussi, lorsque les travaux touchent à la structure de l’immeuble ou à l’habitabilité, il est prévu par la réglementation que le Maître d’Ouvrage (la copropriété) souscrive une assurance Dommage-Ouvrage (loi n°78-12 du 4 janvier 1978 dite loi Spinetta). Cette D.O. est souvent conditionnée à la participation d’un architecte.

Qu’il soit architecte ou pas, le processus de choix de votre maître d’œuvre est une partie déterminante de votre projet. Il faut tout d’abord le mettre en concurrence à travers un appel d’offres. Les critères sont variés : compétence, prix, disponibilité, la qualité d’écoute et de communication.

Il convient de s’assurer de son expérience dans le monde de la Copropriété en lui demandant des références de réalisations concrètes. Un élément fondamental est sa capacité à communiquer avec le Conseil Syndical et nous recommandons que les contrats prévoient quelques réunions supplémentaires entre le Maître d’œuvre et le Conseil Syndical, surtout pendant la phase qui suit le diagnostic, c’est-à-dire pendant la rédaction du cahier des charges.

V. Nous pouvons vous aider

Nous pouvons vous accompagner dans le choix de votre Maître d’œuvre. Dans le cadre de votre adhésion à l’ARC vous avez la possibilité d’aller sur notre base d’entreprises référencées Copro-devis. Il est accessible depuis le site de l’ARC en cliquant sur l’onglet « Outils et Services ». Vous y trouverez des architectes et des maîtres d’œuvre non-architectes sous la rubrique « architectes ». Vous pouvez également nous écrire sur notre mail : technique@arc-copro.fr pour nous exposer votre cas ou votre dilemme. N’hésitez pas à consulter notre architecte de permanence présent les mardis et mercredis et accessible par téléphone sans rendez-vous de 14h à 18h pour des entretiens de 20 minutes ou de 9h à 13h pour des rendez-vous d’une heure avec prise de rendez-vous préalable.