L’élaboration de l’ordre du jour et du budget prévisionnel se fait en concertation avec le conseil syndical et le syndic

Un des points stratégiques de la copropriété n’est pas forcément l’assemblée générale mais bien sa préparation.

En effet, bien souvent, les copropriétaires votent les résolutions présentées à l’assemblée générale sans les amender ou de manière marginale.

Ainsi, l’enjeu est avant tout de présenter dans l’ordre du jour des résolutions qui sont conformes aux intérêts de la copropriété et qui généralement sont défendues en priorité par le conseil syndical plutôt que par le syndic en place.

C’est d’ailleurs pour cela que la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le décret du 17 mars 1967 ont prévu des verrous.

Voyons cela en détail afin de comprendre les éléments que le conseil syndical peut exiger vis-à-vis de son syndic en matière d’assemblée générale.

I – Un ordre du jour concerté

L’article 26 du décret du 17 mars 1967 prévoit la disposition suivante : « l’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical ».

Cette mesure permet d’imposer au syndic et au conseil syndical de se réunir dans le cadre d’une réunion de travail pour déterminer les questions et les résolutions qui seront inscrites dans l’ordre du jour ainsi que les éventuelles pièces pour information qu’il faudra joindre.

La mission du conseil syndical ne doit pas se limiter à valider la question et la résolution que le syndic a prévue mais bien de se mettre d’accord sur la formulation de la question et surtout de la résolution.

Cela est d’autant plus stratégique avec l’entrée en vigueur du vote par correspondance qui permet à un copropriétaire, avant même la tenue de l’assemblée générale, de s’exprimer sur la résolution mais uniquement sur la base de la mouture proposée.

Autrement dit, si la résolution prévoit une rémunération de suivi de travaux du syndic à 3,5 % du montant des travaux, le copropriétaire sera tenu de voter sur ce taux sans pouvoir nuancer son vote.

C’est pour cela que le conseil syndical devra verrouiller la résolution en imposant d’inscrire un taux plus conforme au réel travail supplémentaire que le syndic s’engage à réaliser.

Ce principe vaut pour la quasi-totalité des questions, que ce soit en matière de validation des travaux, de détermination du taux de cotisation du fonds de travaux, des montants de seuils des marchés de travaux…

II – Une élaboration concertée du montant du budget prévisionnel

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l’établissement du budget prévisionnel doit également se faire en concertation entre le syndic et le conseil syndical.

Cette mesure impose, là aussi, une vigilance du conseil syndical qui ne doit pas se contenter de valider une nouvelle estimation globale, que ce soit d’ailleurs à la hausse ou à la baisse, mais bien analyser chacune des lignes des postes de charges.

Autrement dit, le conseil syndical devra, pour chacun des postes, vérifier si le montant budgétisé est conforme à la réalité de la situation de la copropriété ou de la conjoncture.

A titre d’exemple, si le poste « eau » a présenté l’année précédente un fort montant dû à une fuite, l’année suivante le coût doit être revu à la baisse dans la mesure où elle a été réparée.

Ces deux missions ont, en définitive, comme objectif de mieux maitriser la gestion de la copropriété et également les dépenses, ce qui permet de redonner un pouvoir d’achat aux copropriétaires.