Mise en concurrence du mandat du syndic professionnel: distinctions et similitudes entre pouvoir du conseil syndical et des copropriétaires pris individuellement

La désignation d’un syndic en assemblée devrait résulter d’un choix entre plusieurs candidats (professionnels et/ou non professionnels), pour une meilleure expression démocratique des copropriétaires et faciliter une émulation de l’administrateur en exercice, et ce, d’autant plus qu’il assurerait cette gestion de l’immeuble depuis une longue période.

A ces considérations pragmatiques peut s’associer un volet plus contraignant en présence d’une disposition légale imposant expressément cette mise en concurrence en copropriété.

Nous nous proposons de présenter le cadre législatif sur la mise en concurrence impérative et facultative du mandat du syndic professionnel.

I – Mise en concurrence du mandat du syndic professionnel : obligation de principe pour le conseil syndical

Le syndic est élu en assemblée souveraine :

• par un vote soumis en première lecture à la majorité absolue des voix du syndicat (art. 25 alinéa c de la loi du 10 juillet 1965) ;
• selon sa proposition de contrat de mandat jointe à la convocation définissant la durée de son mandat, ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les modalités de détermination de sa rémunération pour l’accomplissement de ses tâches courantes et exceptionnelles (art. 29 du décret du 17 mars 1967).

Cette convention doit de plus respecter les prescriptions énoncées par le décret du 26 mars 2015 sur son contrat type et être accompagnée d’une fiche informative récapitulative sur ses prix à compter du 1er janvier 2022, afin de faciliter la mise en perspective de divers candidats.

En effet, les autorités publiques s’emploient depuis des années à favoriser une approche plus concurrentielle de la gestion des copropriétés assurée par les syndics professionnels, ce qui exclut bien évidemment les résidences administrées par un membre du syndicat, c’est-à-dire une personne détenant un lot sur l’immeuble concerné (art. 17-2 de la loi du 10 juillet 1965) et intervenant soit :

• à titre totalement gracieux (à l’exception des frais administratifs d’impression et d’expédition des documents du syndicat aux copropriétaires), que l’on dénomme bénévole ;
• moyennant une indemnité stipulée dans sa proposition de contrat jointe à la convocation de l’assemblée et adoptée au cours de celle-ci.

Ce gestionnaire doit alors être qualifié de non professionnel par opposition à celui agissant pour le compte d’une entité commerciale, et devant disposer à ce titre d’une carte professionnelle, ainsi que de deux polices impératives (assurance de responsabilité civile et garantie financière conformément à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET).

Cette démarche du pouvoir législatif et exécutif vise à lutter contre des gestions défaillantes d’ensembles immobiliers (carences, infractions) par des syndics professionnels omnipotents du fait de leur enracinement, du découragement ou de la complaisance de copropriétaires majoritaires.

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa dernière rédaction issue de l’article 20 de l’ordonnance du 30 octobre 2019, impose au conseil syndical une mise en concurrence systématique du mandat d’un syndic professionnel à l’occasion de toute nomination de celui-ci en assemblée générale.

Cela signifie, que dès lors que l’assemblée générale doit se prononcer sur l’élection d’un syndic professionnel, le conseil syndical doit notifier (lettre recommandée avec demande d’avis de réception) au syndic en exercice pour inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale (article 10 du décret du 17 mars 1967) :

• la question de la désignation d’un syndic ;
• le projet de résolution associé ;
• une ou au moins deux propositions de contrat de mandat selon respectivement que celui en exercice se représente ou pas.

Pour autant, les conseils syndicaux ne doivent pas se méprendre sur ce dispositif légal,  dans la mesure où :

• il s’entend d’une obligation de moyen (solliciter un concurrent professionnel, voire non professionnel en la personne possédant un lot sur l’immeuble) et aucunement d’une obligation de résultat (nul ne peut être contraint de répondre favorablement à une requête) ;
• il ne correspond aucunement à une condition pour la validité de la résolution sur la nomination du syndic. Autrement dit, le défaut de mise en concurrence n’entraine pas la nullité judiciaire du seul candidat nommé régulièrement à cette fonction en assemblée ;
• l’assemblée peut l’exonérer de cet impératif par une décision approuvée à la majorité absolue des voix du syndicat. Dans l’affirmative, la mise en concurrence du mandat du syndic par le conseil syndical revêt alors un caractère strictement facultatif, laissé à l’appréciation de cet organe collégial.

II – Mise en concurrence du mandat du syndic professionnel : faculté pour les copropriétaires pris individuellement

Outre la capacité optionnelle du conseil syndical de mettre en concurrence le mandat du syndic en exercice (en présence de la dispense consentie par le syndicat en assemblée générale), cette voie est offerte également à un ou plusieurs copropriétaires.

En effet, l’article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose, que le conseil syndical, mais également un ou plusieurs copropriétaires peuvent notifier (lettre recommandée avec demande d’avis de réception) au syndic en exercice la question à porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale, qui pourrait dès lors parfaitement concerner son élection.

Comme indiqué ci-dessus, il convient de notifier dans ce cas au syndic en exercice :

• la question de la nomination du syndic ;
• la proposition de résolution correspondante ;
• un ou plusieurs contrats de mandat de syndic professionnel ou non professionnel.

Et cette disposition réglementaire de souligner, que cette requête est inscrite à l’ordre du jour soit de :

• la prochaine assemblée, si le syndic est en mesure de respecter le délai minimal de 21 jours entre le lendemain de sa première présentation à tous les copropriétaires et le jour de tenue de cette réunion du syndicat (art. 9 du décret du 17 mars 1967) ;
• l’assemblée suivante, lorsque le syndic n’est pas en capacité de se conformer au délai minimal de 21 jours.

Il s’avère donc adéquat de notifier cette demande suffisamment au tôt au syndic en exercice, afin de ne pas se voir opposer un report à une assemblée ultérieure pour une réception trop tardive pour inscription à l’ordre du jour de la prochaine réunion du syndicat.

En ce qui concerne, la conséquence du refus illégitime d’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée par le syndic en exercice (requête réceptionnée dans les temps).

Il nous faut préciser, que ce rejet infondé du syndic a principalement pour effet de l’exposer  à une action judiciaire en réparation du préjudice du copropriétaire lésé sur le fondement de responsabilité civile délictuelle pour faute (art. 1240 et s. du Code civil).

A titre exceptionnel, cette exclusion peut néanmoins aboutir à l’annulation judiciaire d’une question adoptée en assemblée, si le copropriétaire poursuivant démontre que l’inscription de la demande écartée aurait pu influer sur une résolution adoptée, Cass 3e civ. 12 mars 2008, n° 07 – 14792. Cette action judiciaire doit alors être introduite à l’encontre du syndicat représenté par son syndic par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Cela procédure civile pourrait donc parfaitement concerner la décision sur l’élection du syndic, en l’absence de mise en concurrence de son mandat régulièrement notifiée (dans un délai permettant de la porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée) par un ou plusieurs copropriétaires, voire le conseil syndical.

En définitive, que la mise en concurrence se révèle impérative ou facultative, elle doit être appréhendée juridiquement à sa juste valeur, quant aux obligations qu’elle fait naitre pour son auteur, son destinataire, ainsi que son incidence sur le candidat désigné à cette fonction en assemblée.

Dans tous les cas, la mise en concurrence doit correspondre à une opération anticipée, afin de disposer de propositions régulières (conformes aux prescriptions réglementaires énoncées par le décret du 26 mars 2015) et compétitives s’agissant de mandats de syndics professionnels, afin de pouvoir les notifier au syndic en exercice pour inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée et non la suivante.