Dans une copropriété neuve, à quel moment un syndic peut-il commencer à appeler des charges ?

Dans les copropriétés neuves, il arrive que le syndic appelle des charges à tous les copropriétaires dès la livraison de l’immeuble, c’est-à-dire dès que le maître d’ouvrage a réceptionné le bien. Cependant, à ce moment, les lots privatifs, même s’ils sont vendus, ne sont pas forcément en état d’être occupés.

I. Une copropriété neuve, qu’est-ce que c’est ? Détails des différents moments clés, de la construction à la première AG

La livraison d’une copropriété se fait en plusieurs étapes : le bâtiment est construit, le maître d’ouvrage (en général un promoteur) réceptionne la livraison avec les entreprises qui ont réalisé les travaux, et la première assemblée générale est convoquée pour que le syndicat élise un syndic. Il est d’usage que la « mise en copropriété », donc la création de l’entité juridique du syndicat des copropriétaires, est déclenchée de fait, lors de la livraison du 1^er lot privatif à un copropriétaire individuel (loi du 10 juillet 1965, article 1-1)

On peut donc se poser la question suivante : à partir de quel moment le syndic peut-il appeler des charges aux copropriétaires ?

Si, dans une copropriété déjà bâtie et constituée, il paraît évident que les copropriétaires sont tenus de payer des charges pour les biens dont ils jouissent, et ce, dès la prise de possession de leur bien privatif, il faut apporter des précisions à cette règle pour les copropriétés neuves.

II. Que dit la loi ?

La loi précise que deux conditions doivent être réunies pour que le syndic puisse appeler des charges aux copropriétaires : que le bâti existe et que le syndicat des copropriétaires existe, donc qu’au moins 1 copropriétaire ait acquis un lot privatif.

Cependant, un problème peut se poser dans le cas où l’immeuble dans son ensemble a été livré, notamment les parties communes, mais où les lots privatifs sont encore inachevés. La loi est muette sur ce point.

Toutefois, un arrêt rendu par la cour de cassation le 22 janvier 2014 (n° 12-29368) précise que pour que les charges soient appelées à un copropriétaire, il faut que son lot lui ait été livré et ait été achevé.

Un syndic ne peut donc pas appeler de charges à un copropriétaire qui a acheté un lot inachevé ou en cours d’achèvement. Ces charges restent alors à la charge du promoteur le temps de l’achèvement de ces lots.

Cette jurisprudence est particulièrement intéressante pour les acquéreurs de bien en état futur d’achèvement (VEFA) : elle précise enfin le moment exact où le syndic peut commencer à appeler des charges au copropriétaire.