Une nouvelle période de renouvellement de droit des contrats de syndic à laquelle il faudra être vigilant

Face aux nouvelles mesures de confinement, les pouvoirs publics ont été contraints de prévoir un nouveau dispositif de renouvellement légal des mandats de syndic, permettant aux copropriétés qui ne peuvent pas tenir leur assemblée générale de maintenir un représentant légal au sein de leur copropriété.

Pour cela, l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 précise que « les contrats de mandat arrivés à échéance entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus sont renouvelés dans les mêmes termes, jusqu’à la prise d’effet d’un nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Cette prise d’effet intervient au plus tard au 31 janvier 2021 ».

Derrière ces dispositions simples se cachent plusieurs subtilités importantes à comprendre et maitriser.

I. Un renouvellement sous condition

Même si l’article 8 de l’ordonnance du 18 novembre 2020 qui a modifié celle du 25 mars 2020 précise qu’il s’agit d’un renouvellement du contrat, celui-ci doit s’entendre dans la limite de la prise d’effet du nouveau contrat de syndic.

D’ailleurs, les honoraires du syndic concernant le prolongement du contrat devront être calculés au prorata du temps renouvelé.

Autrement dit, si le contrat a été renouvelé pour une période deux mois, le syndic devra facturer deux mois et non à la hauteur de la durée du contrat initial.

Une évidence qui a tout de même été indiquée noir sur blanc dans l’ordonnance, du fait qu’il pouvait exister une ambiguïté sur le terme « renouvellement ».

Par ailleurs, cette ordonnance précise que les coûts des prestations complémentaires devront être facturés dans les mêmes conditions  mentionnées dans le contrat initial.

Autrement dit, si le contrat a été renouvelé pour une période deux mois, le syndic devra facturer deux mois et non toute la durée du contrat initial qui a été renouvelé.

Ce même principe s’applique pour les honoraires du forfait de base, et ce même si du fait de ce renouvellement le contrat dépasse une période supérieure à un an.

Et pour cause, il s’agit bien d’un renouvellement du mandat et non d’une prolongation qui pourrait justifier que le contrat se poursuit au-delà d’un an.

II. Un contrat qui doit être limité par le conseil syndical

Que ce soit l’ordonnance du 25 mars 2020 ou celle du 18 novembre, elle revêt une subtilité qu’il faut appréhender.

En effet, il est précisé que le nouveau contrat prendra effet au plus tard au 31 janvier 2021 impliquant que ce ne soit pas la date de l’assemblée générale qui arrête la prolongation de droit du contrat, mais bien la prise d’effet du nouveau contrat de syndic voté.

Cette subtilité fait toute la différence, d’autant plus en cette période où les assemblées générales ne  peuvent se tenir en présentiel que très difficilement.

Il est donc capital que lorsque le syndic élabore avec le conseil syndical l’ordre du jour, ce dernier devra bien prévoir que le nouveau contrat de syndic prendra effet un jour franc après la date de l’assemblée générale et non au 1^er février 2021.

Il est clair que de nombreux syndics, et surtout les grands groupes, vont profiter de cette ouverture pour gratter des jours voire des mois sur leur mandat.

La vigilance est donc de mise.