Deux allégations irrégulières et abusives de syndics professionnels sur la convocation de l’assemblée annuelle et de leur gestion de la copropriété

Le mois de juin constitue la période centrale de convocations des assemblées générales annuelles. Actuellement, des syndics professionnels ne sont pas en mesure de s’y conformer pour des motifs variés (pandémie, pénurie de personnel). Ils  tentent dès lors de minimiser les risques pour le syndicat et les copropriétaires, affirmations que nous nous proposons de dénoncer dans cette étude.

I. Assemblée générale : convocation et participation du syndic à tout moment

• A. Convocation de l’assemblée annuelle

De nombreux syndics professionnels prétendent, qu’ils peuvent convoquer l’assemblée annuelle à tout instant.

Par application combinée des articles 2 du décret comptable du 14 mars 2005, 14-1, 14-2 et 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit convoquer l’assemblée ordinaire destinée, entre autres, à se prononcer sur le budget prévisionnel et les comptes du syndicat des copropriétaires dans les six mois de la clôture de leur exercice.

Il est vrai qu’aucune disposition du droit de la copropriété (loi du 10 juillet 1965, décret d’application du 17 mars 1967, comptable du 14 mars 2005) ne prévoit de sanction spécifique, en cas de manquement du syndic à ce délai réglementaire.

Pour autant, il s’avère inexact de prétendre que le syndic défaillant n’enfreint pas un dispositif juridique obligatoire (art. 2 du décret du 14 mars 2005, 14-1, 14-2, 14-3 de la loi).

Il également faux de croire, que le syndic professionnel contrevenant est exempté de toute faute condamnable. En effet, outre le droit de la copropriété, d’autres dispositions légales sont applicables, comme les principes impératifs énoncés par le Code civil.

A ce titre, un bailleur pourrait parfaitement considérer, que la faute du syndic (convocation tardive de l’assemblée annuelle), génère un dommage (report de la régularisation des charges auprès de son locataire). Le bailleur lésé est alors en mesure d’agir judiciairement en indemnisation de son préjudice à l’égard du syndic défaillant sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle (art. 1240 et s. du Code civil).

Enfin et surtout, le syndic professionnel ne peut ignorer, qu’en cas d’envoi par ses soins de la convocation de l’assemblée aux copropriétaires, après expiration de son mandat, cette réunion encourt tout bonnement la nullité, Cass 3e civ. 26 mars 1997, n° 95 – 15915.

Cette procédure judiciaire civile engagée, à l’encontre du syndicat doit être introduite par un copropriétaire opposant (à toutes les questions inscrites à son ordre du jour) ou défaillant (absent non représenté) dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

• B. Participation du syndic à l’assemblée

Autre affirmation juridiquement douteuse de syndics professionnels, celle consistant à dire aux conseils syndicaux et copropriétaires, qu’ils seront en capacité d’intervenir régulièrement lors de toute assemblée après expiration de leur mandat.

Il s’agit entre autres d’y assurer la fonction de secrétaire de séance et d’apporter au président de séance, ainsi qu’à tous les copropriétaires présents ou représentés les informations juridiques, administratives et comptables.

Ce positionnement est bien évidemment juridiquement discutable et susceptible de contestations judiciaires.

Tout d’abord, le syndic intervient aux assemblées générales en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Ce statut l’autorise à pouvoir postuler à la fonction de secrétaire de séance de l’assemblée du syndicat, avec pour mission d’y rédiger l’original de son procès-verbal, en fin de réunion (art. 15 et 17 du décret du 17 mars 1967).

Or, cette faculté n’est consentie au syndic, que dans la mesure où il dispose d’un mandat en bonne et due forme lors de cette assemblée. Cela revient à dire, que le mandat (durée, dates calendaires de prise d’effet et d’échéance octroyées lors d’une présente réunion du syndicat, art. 29 du décret du 17 mars 1967) n’ait pas expiré lors de la nouvelle assemblée.

Dans la négative, un copropriétaire opposant ou défaillant pourrait estimer que cette intervention à l’assemblée d’un tiers au syndicat (syndic dépourvu de mandat régulier) constituerait un motif d’annulation judiciaire de cette réunion dans son intégralité. 

II. Affaires courantes : capacité du syndic, y compris après expiration de son mandat

Tout comme nous l’évoquions ci-dessus, le mandat en vigueur permet au syndic de pouvoir convoquer régulièrement une autre réunion, mais également d’assurer l’administration de la copropriété (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).

Cette gestion de la résidence s’entend des appels de provisions pour charges courantes ou exceptionnelles auprès des copropriétaires et de leur encaissement. Cela comprend également le traitement des contrats d’entretien des parties communes et des équipements collectifs, ainsi que les opérations de maintenance sur ceux-ci.

Des syndics professionnels assurent qu’ils peuvent légitimement expédier les affaires courantes (requérir les dépannages, le paiement des factures, les appels de provisions non exceptionnels auprès des copropriétaires), dans le laps de temps « réduit » entre l’échéance de leur mandat et la convocation de l’assemblée annuelle retardée.

Outre des considérations pragmatiques, ils invoquent pour les conseillers syndicaux et copropriétaires plus perplexes, une régularisation a posteriori de leurs agissements, en soumettant à l’assemblée l’adoption rétroactive de leur mandat de syndic. 

Cette approche est doublement irrégulière.

Tout d’abord, la jurisprudence souligne, que les actes accomplis par un syndic dépourvu de mandat constituent une gestion de fait (sans légitimité) inopposables en conséquence aux syndicats des copropriétaires, Cass. 3e civ. 16 octobre 2013, n° 12 – 20881. Il en va de même à l’égard des copropriétaires, pris individuellement.

Il en résulte de ce qui précède, que le syndic sans mandat ne peut prétendre à l’égard :

• du syndicat à des honoraires de gestion courante pour cette période, CA Paris 23e ch. B, 30 septembre 2004, n° 03 – 21985, ou au paiement de travaux collectifs mandatés à cette occasion, CA Aix-en-Provence, 4e ch. Civ. A, 11 mars 1999, N° XAP2110399X ;
• d’un copropriétaire débiteur à son assignation en recouvrement de ses provisions et charges, Cass. 3e civ. 7 juillet 1999, n° 97 – 19799.

Cela signifie, que le syndicat ou tout copropriétaires peut non seulement refuser de régler les sommes engagées par ce syndic de fait, mais également le poursuivre en réparation de ses actes illégitimes sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle pour faute (art. 1240 du Code civil).

En revanche, il n’appartient pas à un cocontractant du syndicat de requérir du syndic la preuve d’un mandat régulier en vigueur. Ce prestataire est donc parfaitement fondé à requérir judiciairement, auprès du syndicat, le recouvrement des tâches accomplies, en l’absence de règlement volontaire de celles-ci.

Cela revient à dire, que cette somme doit être payée par le syndicat, charge à celui-ci de se retourner ultérieurement en indemnisation de son préjudice à l’égard du syndic de fait. 

Si les syndics professionnels jouissent d’une certaine marge de manœuvre en ce qui concerne la gestion de la copropriété (convocation des assemblées, administration de la résidence), ils n’en demeurent pas moins soumis à des principes intangibles.

En l’absence de respect de ceux-ci, ils exposent non seulement le syndicat et les copropriétaires à des contestations légitimes de leurs actes, mais également à une action judiciaire à leur encontre sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle pour faute.