Droit de surplomb (empiètement) sur la résidence mitoyenne pour réaliser des travaux d’isolation thermique extérieure (I.T.E.).

Les travaux d’isolation extérieure (façade, couverture) nécessaires pour réduire la facture énergétique des propriétaires sont confrontés à divers obstacles. Outre l’aspect financier, les réticences peuvent s’expliquer par les difficultés techniques de leur réalisation, notamment lorsqu’elles impliquent une occupation provisoire, voire permanente sur l’immeuble mitoyen.

Un nouveau dispositif législatif dit Climat et Résilience du 21 août 2021 entend faciliter l’adoption de ces aménagements.

I. Droit de surplomb de l’I.T.E. : conditions légales

La loi du 21 août 2021 a institué un article L 113-5-1 dans le Code de la construction et de l’habitation.

Cette disposition octroie un droit pour le propriétaire d’un bâtiment à pouvoir imposer à son homologue de la résidence contiguë le débordement de son isolation thermique extérieure sur son assiette foncière, et ce, à 2 mètres minimum du sol sur 35 cm maximum de largeur.  

Cette réalisation est soumise à diverses conditions, à savoir soit :

• l’impossibilité d’une alternative technique d’isolation thermique sans empiètement ;
• l’existence d’une solution sans surplomb, mais matériellement complexe ou trop onéreuse.

Et ce texte de souligner, que ce surplomb qui s’analyse donc en une servitude [charge d’un fonds dominant (bénéficiaire) sur un bien immobilier appartenant à un tiers (fonds servant)] implique en principe son insertion dans un acte authentique conclu entre les parties.

Lorsque ce projet concerne un ou deux syndicats, cela suppose donc de solliciter d’un notaire l’établissement d’un avenant au règlement de copropriété : 

• puisque cette convention doit déterminer les parties privatives, communes de l’immeuble, ainsi que les modalités de jouissance et d’administration de celles-ci (art. 8 de la loi du 10 juillet 1965) ;
• en vue de son adoption en assemblée selon la proposition jointe (art. 11 alinéa 6 du décret du 17 mars 1967) soumise en première lecture en principe à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant comme en l’espèce d’un acte de disposition ;

Cet acte authentique doit contenir tout d’abord, le principe de cette servitude de l’isolation, ses modalités d’installation, d’entretien, de démontage nécessaire à l’exécution de travaux d’entretien par le fonds servant ainsi que le montant de deux indemnités distinctes, la première relative à la réalisation de cette isolation surplombant l’immeuble mitoyen, la seconde résultant de la présence de cet élément tiers limitant la libre jouissance par le propriétaire de son bien immobilier.

II. Droit de surplomb de l’I.T.E. : modalités d’opposition

Cette faculté d’empiètement n’est bien évidemment pas absolue, puisqu’elle représente une restriction à l’une des prérogatives du propriétaire d’un bien immobilier énoncées par l’article 544 du Code civil, à savoir son usage exclusif.

L’article L 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose, que le propriétaire ou son représentant (syndic pour le compte d’un syndicat), qui entend exercer son droit de surplomb sur l’assiette foncière contiguë doit le notifier (lettre recommandée avec demande d’avis de réception) au propriétaire ou mandataire amené à le supporter.

Ce dernier jouit d’un délai de six mois à compter de cette notification pour la contester judiciairement, à savoir :

• d’une part, la capacité pour le propriétaire à exercer ce droit de surplomb (par ex : l’existence d’une solution technique sans empiètement présentant un coût compétitif) ;
• également, la pose des équipements provisoires à la réalisation des travaux, dès lors que ces aménagements affecteraient de manière durable et excessive son assiette foncière (ex : échafaudage sur les parties communes interdisant la circulation des résidents ou les interventions de maintenance appropriées) ;
• enfin, l’une ou les deux indemnités légales proposées par le fonds dominant.

Le fonds servant est bien évidemment fondé à rejeter toute acceptation de l’offre financière du fonds dominant, si celle apparait manifestement sous-évaluée.

Si la loi concède à un propriétaire d’un bien immobilier de pouvoir empiéter sur l’assiette foncière mitoyenne pour la pose d’une isolation thermique extérieure, cela ne signifie pas pour autant que la partie demanderesse puisse faire tout ce qu’elle souhaite.

Outre les conditions techniques restrictives (sur les dimensions de l’ouvrage et les solutions de substitution), cela implique aussi pour le bénéficiaire de conclure une convention avec le propriétaire contigu prévoyant les conditions de cet exercice, mais aussi surtout des deux indemnités financières impératives.

De même, le fonds dominant ne doit pas ignorer, la capacité du fonds servant de contester ce droit, son application ou le montant des réparations financières, ainsi que d’exiger la dépose de l’isolant, lorsqu’elle s’avère nécessaire à l’exécution de travaux d’entretien lui incombant.