Copropriétés ou copropriétaires en difficulté : l’histoire de l’œuf et de la poule

Le phénomène des copropriétés en difficulté interroge l’ensemble des acteurs de l’immobilier, et en particulier le Gouvernement et les Parlementaires.

En effet, jusqu’aux années 90, les pouvoirs publics ne souhaitent pas intervenir dans les copropriétés en difficulté au motif qu’il s’agissait de propriétés privés.

Depuis, ils ont compris  que ce phénomène pouvait avoir un impact sur l’ensemble d’un territoire, voire d’une ville, justifiant l’intervention publique.

Ainsi, à présent, le Gouvernement, les collectivités locales, les Maires s’interrogent sur cette question pour comprendre les causes des copropriétés en difficulté.

Une analyse simple qui s’avère simpliste, est de considérer que la cause des copropriétés en difficulté est due aux copropriétaires en difficulté.

Essayons de comprendre pourquoi cela n’est pas forcément exact.

I – Des copropriétaires victimes de leur copropriété

Pour comprendre la problématique des copropriétés en difficulté, il est nécessaire d’avoir à l’esprit qu’il s’agit à la base d’un immeuble de Monsieur et Madame Tout-le-Monde.

En effet, une copropriété n’a jamais été initialement construite dans l’objectif qu’elle bascule en difficulté.

A titre d’exemple, la principale copropriété en difficulté qui est en ORCOD s’avère à l’origine être construite pour des cadres supérieurs ayant des revenus importants.

Ainsi, la copropriété en difficulté résulte d’un processus lent, mais progressif, qui cumule plusieurs dysfonctionnements pour ensuite basculer en difficulté.

Les copropriétaires constatent ce glissement sans, dans la plupart du temps, savoir comment réagir, entrainant alors les premiers symptômes qui sont l’augmentation des charges provoquant un certain nombre de copropriétaires en impayés.

Puis ensuite, lorsqu’il est nécessaire d’engager des travaux d’entretien ou de rénovation, c’est encore d’autres copropriétaires qui basculent en impayés, provoquant une paralysie de l’immeuble dans son fonctionnement jusqu’à ce qu’elle bascule en difficulté.

II – Comment expliquer ce phénomène ?

La copropriété doit être gérée comme une société.

Par conséquent, le syndic doit s’assurer que les dépenses sont maitrisées et renégocier le plus fréquemment possible les contrats pour éviter les dérives budgétaires.

Néanmoins, ce type d’actions est rarement réalisé, entrainant dans le temps une explosion des dépenses.

A cela, il existe des collusions entre le syndic et des sociétés, voire avec ses filiales, impliquant, là encore, qu’elles ne soient pas mises en concurrence, voire pire interviennent dans l’immeuble, sachant pertinemment qu’elles appliquent des tarifs plus élevés que le marché.

Cette accointance concerne aussi bien le syndic avec certains copropriétaires entraînant qu’ils ne soient pas assignés malgré leurs impayés.

Ainsi, en définitive, c’est bien la carence de la gestion de la copropriété qui a entraîné l’ensemble des copropriétaires en difficulté.

En effet, même si on est cadre supérieur ayant des revenus élevés, si les charges de copropriété ne font qu’augmenter et qu’aucune épargne travaux n’est constituée, il arrivera tôt ou tard un point de bascule qui entraînera les copropriétaires en difficulté.

C’est donc bien la copropriété qui bascule en difficulté qui entraîne les copropriétaires en difficulté.

Sujet de thèse à méditer !