L’incompétence du syndic n’a pas à être supportée par le syndicat des copropriétaires

A l’occasion de plusieurs articles, nous avons pu mettre en exergue l’insuffisance des syndics que ce soit pour gérer des dossiers d’ordre juridique, comptable ou technique.

Pour un certain nombre de copropriétés, il s’agit clairement d’une carence du gestionnaire n’ayant ayant aucune réponse aux questions formulées par les copropriétaires, voire le conseil syndical.

Cette absence des syndics n’est pas sans conséquence puisque d’une part la copropriété n’est pas gérée d’autre part cela entraîne des frais inutiles aggravant les charges supportées intégralement par les copropriétaires.

Dans ce registre, nous avons les syndics professionnels qui font appel à des aides extérieures pour gérer leur mission de base que ce soit la tenue de la comptabilité ou le recouvrement des charges, mais avec une subtilité à savoir que ces frais ne sont pas supportés par le syndic mais par le syndicat des copropriétaires.

Voyons cela à travers un exemple qui doit alerter les conseillers syndicaux.

I- Des frais d’avocat à la charge du syndicat des copropriétaires

A l’occasion d’un contrôle de comptes, un conseil syndical a découvert une facture bien curieuse.

Nous ne résistons pas à la présenter :

En effet, il s’agit d’une facture d’avocat pour procéder à la mise en demeure d’un copropriétaire débiteur. Le montant des honoraires s’élève à 150,04 euros.

La difficulté est que cette facture n’est pas payée par le syndic mais par le syndicat des copropriétaires.

La réponse du syndic est toute trouvée : l’avocat intervient pour le compte et dans l’intérêt du syndicat, c’est donc à ce dernier d’assumer les honoraires.

Certes, mais la difficulté est que le courrier de mise en demeure ne nécessite pas l’intervention de l’avocat puisque la mise en demeure aurait dû être réalisée par le représentant légal qui est le syndic et (selon les contrats) facturée entre 30 et 50 euros.

Ainsi la copropriété paye non pas l’intervention obligatoire de l’avocat, mais la carence du syndic.

Conclusion : soyons clairs et sans détour, cette facture n’a pas à être supportée par le syndicat des copropriétaires et devra être refusée lors de l’approbation des comptes pour qu’elle soit supportée par le syndic.

II – Des arguments fallacieux

Souvent, pour se dédouaner, le syndic va affirmer que cette facture sera supportée par le copropriétaire débiteur surtout si l’affaire passe devant le juge.

Cela est inexact car si effectivement l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire débiteur, si l’affaire passe devant le juge, ce dernier refuse systématiquement tous honoraires ou frais qui lui paraissent abusifs voire inutiles à la procédure à l’instar de cette facturation.

Et pour cause, comme expliqué au chapitre précédent, le courrier de mise en demeure ne nécessite pas de faire appel à un avocat, ce qui implique que l’imputation de ces honoraires sur le compte du copropriétaire débiteur est largement abusive.

En effet, les juges sont suffisamment perspicaces pour comprendre que certains syndics abusent des difficultés financières que peuvent avoir les copropriétaires pour les matraquer de frais de recouvrement inutiles.

La vigilance est donc de mise.