Copropriété : comment gérer les majorités en cas de réduction des voix ?

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise que dans le cas où un copropriétaire dispose de la majorité des voix du syndicat des copropriétaires, elles sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires.

À titre d’exemple, si un copropriétaire détient 60 % des voix du syndicat des copropriétaires impliquant que les autres copropriétaires représentent 40 % des voix, en cas de vote en assemblée générale, celles du copropriétaire majoritaire seront réduites à 40 %.

Il s’agit d’une mesure légale qui a pour but d’éviter que le copropriétaire majoritaire puisse décider seul des décisions qui concernent la copropriété.

Néanmoins, la question est de savoir comment aborder ce sujet lorsqu’il est nécessaire d’atteindre des seuils de voix fixés par la loi que ce soit en matière de vote de résolution ou pour enclencher diverses procédures.

Entrons plus dans le détail.

I – Un quart des voix du syndicat des copropriétaires

L’article 8 premier alinéa du décret du 17 mars 1967 permet à au moins un quart des voix de tous les copropriétaires d’imposer au syndic la tenue d’une assemblée générale au-delà de celle ordinaire, pour aborder tout sujet qu’il désire.

Par conséquent si les tantièmes des copropriétaires sont sur une base de 10 000, il faut que la demande émane de copropriétaires représentant au moins 2 500 tantièmes.

En fonction du nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire, cela peut nécessiter la mobilisation de plus ou moins de copropriétaires.

Néanmoins quand la copropriété dispose d’un copropriétaire ayant un nombre de voix majoritaire, comme doit-on procéder au calcul ?

C’est l’article 16 du décret du 17 mars 1967 qui précise que dans la mesure où le nombre de voix du copropriétaire majoritaire a été réduit, celles données devront être prises en compte dans le calcul des voix à atteindre.

Voyons cela de plus près à travers un exemple.

II – Un cas pratique

La copropriété est composée de 12 000 tantièmes.

Un copropriétaire dispose de 10 000 voix en fonction des lots qu’il possède.

Compte tenu du fait qu’il est largement majoritaire, le nombre des voix qu’il représentera sera réduit à 2 000 voix soit autant que le reste des autres membres du syndicat des copropriétaires.

La question est donc de déterminer comment se calcule le quart des voix :

Pour cela, il faut reprendre la base de calcul : le copropriétaire majoritaire représente 2 000 voix et les autres copropriétaires 2 000 voix.

La base est donc sur 4 000 voix, le seuil permettant aux copropriétaires d’exiger la tenue d’une assemblée générale est donc d’un quart de 4 000 soit 1 000 voix.

Par conséquent, le copropriétaire majoritaire pourra à lui seul demander la convocation d’une assemblée générale ordinaire ou bien un ou plusieurs copropriétaires qui doivent représenter au moins 1 000 voix.

La même règle devra être appliquée pour déterminer si les majorités des résolutions relevant des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sont atteintes.

C’est Eureka !