En cas d’impayés : n’oubliez pas le privilège immobilier du syndicat

En cas d’impayés : n’oubliez pas le  privilège immobilier  du syndicat

Nous sommes fréquemment interrogés par nos adhérents sur les questions de charges impayées.

Le syndicat de copropriétaires qui est alors créancier vis-à-vis du copropriétaire débiteur a-t-il un moyen de garantir sa créance ? Oui, il convient de mettre en œuvre ce qu’on appelle le privilège immobilier.

Depuis la  loi du 21 juillet 1994, le  syndicat des copropriétaires bénéficie d’un  privilège immobilier.

Jusqu’à cette  date, la  copropriété n’avait qu’une  possibilité  pour  garantir  le  paiement  de ses  créances :faire  inscrire une  hypothèque  légale  sur les  lots des débiteurs.

L’hypothèque du syndicat ne répondait qu’imparfaitement à  la  nécessité de recouvrer les dettes les  plus  anciennes ;nécessitant des inscriptions  répétitives  et  onéreuses, elle ne  pouvait empêcher que  le prix de  vente des lots cédés se  trouvait  trop souvent absorbé par des  créances  privilégiées ou antérieurement  inscrites.

L’ARC a  pu obtenir en 1994 l’institution d’un  privilège  qui a  permis  enfin aux  copropriétés de passer devant  le  banquier en cas  de vente, au moins pour une partie de dette.

Suite  à  notre  action incessante depuis plusieurs  années, la  LOI ALUR a modifié le privilège ;celui-ci inclut désormais les dommages et  intérêts alloués  par  les  tribunaux  au syndicat, ainsi  que le remboursement  des dépens(frais de justice).

I. La  notion de privilège

Le  terme de privilège désigne  le droit d’origine légale accordé  à un créancier d’être payé sur le prix de  vente des  biens du  débiteur de préférence aux autres créanciers. Le  privilège du syndicat est qualifié de spécial ; il  ne  concerne  que le lot  faisant l’objet d’une vente.

Le privilège vise  à  garantir  le  paiement des charges communes  et   des dépenses pour  travaux. Le  syndicat peut avoir vis-à-vis d’un copropriétaire des  créances  qui  ne relèvent  d’aucune de deux  catégories précitées ;l’interprétation stricte de  la définition de  charges de copropriété entraîne cette conséquence  que toute dépense qui  ne  peut être qualifiée « charge »n’est pas  garantie par le privilège immobilier spécial. Par exemple, les  frais exposés  par le syndicat pour le recouvrement d’une  créance sur un copropriétaire ne  peuvent être qualifiés de charges ;est également exclu le paiement  du prix de cession  d’une  partie  commune.

II. La mise  en  œuvre du  privilège

Le privilège accordé au syndicat  lui permet  d’être payé prioritairement sur le prix de  vente  d’un  bien immobilier pour le montant des  charges de l’année  en cours(2015)et des deux années antérieures(2014 et 2013).La  copropriété vient en concurrence  avec le banquier concernant les  charges relatives aux deux  exercices antérieurs (2012 et 2011)à cette période.

Pour les dettes les plus  anciennes, le syndicat ne bénéficie d’aucune  priorité de paiement ; il n’est qu’un  simple créancier ;il est donc  conseillé  de prendre une  hypothèque pour  les dettes les plus  anciennes(quatre ans  et  plus).En cas de vente amiable  du  lot, le syndicat sera désintéressé spontanément ou à la suite d’une  opposition pratiquée sur le prix de  vente auprès du notaire

 Voir notre guide « La copropriété pratique en 300 questions » :

Voir aussi notre guide : « Savoir traiter les impayés en copropriété » :