La commission disciplinaire : le choix entre la peste et le choléra

L’article 56 du projet de loi ELAN prévoit de revenir pour la énième fois sur la composition et les attributions du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière (CNTGI) qui, rappelons-le, a été instauré par la loi ALUR pour être ensuite modifié par la loi Egalité et Citoyenneté, promulguée le 27 janvier 2017.

Précisons dans un premier temps la situation actuelle pour dans un second temps  indiquer notre analyse, venant étayer la position que nous défendons.

I. Une commission qui est censée donner un avis et des sanctions

La loi Egalité et Citoyenneté a fusionné deux instances au sein du CNTGI.

La première est chargée de donner un avis sur les textes légaux et réglementaires présentés par le gouvernement.

Quant à la seconde, elle est censée sanctionner les professionnels de l’immobilier en cas de manquement à leurs obligations légales, réglementaires ou déontologiques.

Un décret publié le 10 mai 2017 défini le fonctionnement de cette instance qui doit entrer en vigueur à partir du 1^er juillet 2018.

Cette commission disciplinaire est donc la première structure qui permet de sanctionner les professionnels de l’immobilier et en particulier les syndics, sachant que la loi n’a prévu aucune sanction à leur égard en cas de manquement à leurs obligations.

Si si ! Vous avez bien lu. Il n’existe aujourd’hui aucune sanction, c’est exactement comme si enfreindre le code de la route n’était jamais sanctionné…

II. Une commission de contrôle : un leurre

On pourrait se satisfaire de la création de la commission de contrôle.

Néanmoins, dans les faits, elle présente de nombreuses lacunes.

Tout d’abord le CNTGI est actuellement composé d’une grande majorité de professionnels, laissant une place infime aux associations spécialisées en immobilier et aucune place aux associations représentatives des intérêts des syndicats de copropriétaires comme l’ARC.

Plus grave encore, tel que prévu par les textes, seul le co-contractant peut légalement saisir la commission disciplinaire.

Or, en copropriété, le représentant du syndicat des copropriétaires est le syndic.

Autrement dit, il est impossible pour une copropriété qui est victime de la carence de son syndic de saisir cette instance, en effet il lui faudrait demander à ce même syndic de saisir le CNTGI contre lui-même. Une hérésie !

Enfin, la procédure prévue par le décret prévoit uniquement une possibilité de saisine auprès du président du CNTGI, sans pour autant donner la possibilité au demandeur d’accéder à l’instruction du dossier, ni même de bénéficier d’une audience contradictoire.

Autrement dit, même si le CNTGI était saisi, la copropriété ne serait pas informée des conclusions et ne pourrait pas savoir si le syndic a été sanctionné.

Cette commission revient en réalité à, comme on dit en Italie, « fare un buco nell’acqua », faire un trou dans l’eau. Un dispositif totalement inutile.

Compte tenu de ces éléments et du coût que représenterait le fonctionnement de cette instance, le gouvernement souhaite définitivement supprimer la commission de contrôle pour prévoir un nouveau dispositif qui sera présenté à travers un nouvel article.

III. L’amendement proposé par l’ARC

Il faut être clair. Le problème majeur en copropriété est l’absence de sanction à l’égard des syndics.

Ainsi, ils peuvent faire à peu près ce qu’ils veulent y compris la pratique d’abus ou d’illégalités, sans réellement être inquiétés, la « sanction » aujourd’hui étant un changement de syndic.

Pour l’ARC, si les pouvoirs publics n’ont pas le courage de prévoir dans la loi des sanctions, il faut à minima, donner au président du conseil syndical la possibilité de saisir les tribunaux en cas de carence du syndic.

Bien évidemment, il ne s’agit pas d’un pouvoir unilatéral donné au président du conseil syndical, mais bien d’une prérogative conférée au conseil syndical.

Ainsi, dans le cadre d’une réunion de conseil syndical, devra être votée à la majorité des membres la décision d’engager une action judiciaire à l’encontre du syndic qui devra figurer dans un procès-verbal.

C’est d’ailleurs l’un des amendements que nous avons soumis aux parlementaires.

(Voir article : Les 15 propositions d’amendements proposées par l’ARC concernant la loi ELAN)