ABUS N°4530 : Imputation des factures de Nexity : contrôlez deux fois plutôt qu’une !

Le contrôle des factures émanant du syndic doit être fait avec attention pour vérifier d’une part qu’il s’agit de prestations pouvant être imputées à la copropriété et d’autre part qu’il ne s’agit pas de détournement d’un libellé prévu au contrat type.

En effet, comme on va le constater, Nexity facture une prestation qui de prime abord semble prévue dans le décret définissant le contrat type de syndic, mais qui, lorsqu’on regarde de plus près, n’est pas si évidente.

Avant de la présenter, faisons un bref rappel sur les possibilités de facturation en matière de constitution de dossier pour faire face aux impayés de charges.

I. Des prestations limitées

Le point 9.1 du contrat type prévoit deux possibilités de facturation en matière de constitution et de suivi du dossier pour traiter les impayés de charges.

Il s’agit d’une part de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et d’autre part du suivi du dossier transmis à l’avocat.

Autrement dit, la constitution du dossier transmis à l’avocat ne peut faire l’objet d’une facturation supplémentaire, mais uniquement son suivi.

En revanche, le suivi du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ne peut pas faire l’objet d’une facturation, mais uniquement sa constitution.

Autre point essentiel, dans tous les cas, ces facturations sont légales que si et seulement si le syndic a dû réaliser des diligences exceptionnelles.

Cela est clairement indiqué dans le point 9.1 du contrat type.

Voyons donc l’extrait du contrat type :

Autrement dit, si le syndic n’a pas réalisé de diligence exceptionnelle, il n’est pas en droit de facturer ni la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, ni le suivi du dossier transmis à l’avocat.

Voyons à présent la facture présentée par Nexity.

II. Une facture qui impose une investigation

Voici la facture présentée par le cabinet Nexity :

Deux points méritent une vigilance particulière.

Tout d’abord le libellé. Il s’agit de la constitution et de la transmission à l’auxiliaire de justice pour un copropriétaire.

Or, ce syndic n’a pas mentionné qu’il a réalisé une diligence exceptionnelle, impliquant que le conseil syndical est en droit de s’interroger sur la légalité de cet acte.

Par ailleurs, le point 9 du contrat type précise que le coût de cette prestation est imputable au seul copropriétaire (et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre).

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires n’a pas à supporter cette charge dans les comptes.

Le conseil syndical devra vérifier que cette facture n’est pas imputée dans les charges de la copropriété, mais bien uniquement sur le compte du copropriétaire débiteur.

A travers ce cas, on peut constater que même les factures qui peuvent paraître anodines, méritent en réalité une attention particulière.