Abus 5193 : Le recouvrement des impayés des copropriétaires selon le syndic CENTENNIAL GESTION

L’encaissement des appels de fonds est une mission de base du syndic qui souvent manque de dynamisme.

Si l’approbation d’un protocole par l’assemblée générale peut favoriser une plus grande transparence et une meilleure efficacité, elle ne peut aucunement constituer une décharge absolue des obligations du syndic, comme pourtant l’envisage le cabinet CENTENNIAL GESTION.

I- Les modalités de recouvrement des arriérés des copropriétaires incombent au syndic

Sur un immeuble parisien, le cabinet CENTENNIAL GESTION a présenté dans l’ordre du jour d’une assemblée générale prévue le 3 février 2026, une curieuse résolution afin de valider la « mise en place d’une procédure de recouvrement automatique des charges de copropriété ».

Voici donc la résolution :

Cette démarche paraît intéressante puisqu’elle consiste à fixer un cadre de fonctionnement du recouvrement des charges.

Par ce biais, le conseil syndical peut plus aisément contrôler l’effectivité des formalités accomplies par ce cabinet sur cette prestation précise, qui lui échoie.

En revanche, elle se termine par une mention qui se révèle juridiquement plus litigieuse.  

En effet, ce syndic laisse à penser que le refus d’adhésion à ce protocole l’exonérerait de toute responsabilité dans ce domaine.

Or, il convient de rappeler que la mise en œuvre des procédures amiables et judiciaires de recouvrement des charges relève du syndic en sa qualité de représentant légal du syndicat, chargé de l’administration de l’immeuble (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).

Autrement dit, le syndic ne peut s’exonérer de son obligation de recouvrement des charges sur la base du seul motif que la résolution a été refusée. 

Ce postulat est d’autant moins contestable, que :

– la jurisprudence constante précise la responsabilité civile du syndic en cas de carence dans le recouvrement des impayés des copropriétaires, Cass 3e civ. 9 janvier 2002, n° 00 – 17394 ;

– l’aval de l’assemblée n’est impératif, que pour l’introduction de l’adjudication judiciaire du lot du copropriétaire défaillant, lorsque la condamnation ordinaire en paiement antérieure du débiteur s’avère infructueuse (art. 11 al. 11 du décret du 17 mars 1967).

II – Conditions préalables au recouvrement judiciaire des impayés des copropriétaires 

Dans ce projet de résolution, le cabinet CENTENNIAL GESTION prévoit la transmission à l’avocat de tout dossier de copropriétaire/débiteur, en vue de son assignation en condamnation en paiement, et ce, au 5ème mois de non-règlement de sa provision trimestrielle exigible. 

Ce cabinet semble ignorer, que ces seuls critères se révèlent insuffisants.

L’article 750-1 du Code de procédure civile impose, pour toute action judiciaire en recouvrement d’une créance civile inférieure ou égale à 5.000 €, de la faire précéder d’une tentative de médiation ou de conciliation.

La méconnaissance de cette obligation expose tout bonnement le syndicat au rejet de sa demande, et donc à devoir la représenter auprès de la juridiction :

– en se conformant initialement à la phase de médiation ou de conciliation ;

-entrainant une nouvelle instance et les frais associés (honoraires avocat, commissaire de justice) ;

– retardant ainsi la condamnation du copropriétaire contrevenant.

Pour résumer, le syndic ne peut donc se dédouaner de son rôle d’instigateur des voies adaptées de recouvrement des arriérés des copropriétaires, pour lesquelles il jouit d’un pouvoir d’appréciation étendu.

Les seules restrictions légitimes du syndic sur ce sujet essentiel sont de :

– rappeler à l’avocat la tentative antérieure de médiation ou de conciliation, si la créance du syndicat n’excède pas 5.000 € ;

– disposer d’une condamnation ordinaire en paiement définitive, avant de solliciter de l’assemblée, l’autorisation de saisie immobilière du lot du copropriétaire défaillant (principe de l’adjudication, de la mise à prix du bien et de la somme considérée définitivement perdue), art. 11 al. 11 du décret.