ABUS N° 4274 : Les frais irréguliers et abusifs du syndic M.S.L. en matière d’assemblée générale annuelle

Le décret du 26 mars 2015 entendait apporter plus de transparence et mettre un terme aux facturations abusives des syndics professionnels.

Malgré les avancées de ce dispositif réglementaire, l’ARC alertait les pouvoirs publics sur les lacunes de celui-ci, confirmées par la poursuite de pratiques irrégulières des syndics telles celles du cabinet M.S.L. 

I. La clause illégale insérée du syndic M.S.L.

Dans son contrat type de mandat 2016/2017, le syndic parisien M.S.L. (MILLON SAINT LAMBERT) prévoit, au titre de ses honoraires de gestion courante, sa présence à l’assemblée générale ordinaire pour une durée de 2 heures sur une plage horaire de 9 h à 18h ;

Les tarifs horaires pour une assemblée générale sont aussi précisés dans un tableau rajouté au point 7.2.1 : modalité de rémunération des prestations particulières. Cela permet d’avoir un tarif horaire multiplié par 2 après 21 heures pour les assemblées générales.

Mais il se permet aussi, et ça c’est nouveau, d’indiquer que son forfait ne comprend pas les frais liés à son déplacement à cette réunion annuelle du syndicat des copropriétaires : « Les frais de déplacement départ/retour au cabinet sont facturés en supplément ».

La majorité des copropriétés organise son assemblée générale hors des horaires de bureau afin d’avoir plus de présents. Le fait de mettre comme plage horaire dans le forfait : 2 h entre 9h et 18h permet ainsi de maintenir la facturation de l’assemblée générale ordinaire en supplément de ses honoraires de gestion courante, contrairement au but recherché par le Gouvernement avec le décret du 26 mars 2015.

Et en plus, ce syndic rajoute une mention irrégulière jamais prévue par le décret : faire supporter en sus, au syndicat des copropriétaires, les frais de transport associés à cette assemblée générale.

Tout d’abord, sur un plan pratique, rien ne garantit que le syndic fasse un tel trajet dans un sens comme dans un autre (cabinet/local de réunion) rien ne dit d’où il part et où il repart.

Ensuite, on ne connait pas sa base de calcul : km, durée ; taxi… ?

Et au plan légal …le décret du 26 mars 2015 n’autorise tout simplement pas une telle facturation additionnelle au titre de l’assemblée générale annuelle.

On remarque aussi dans ce contrat que les assemblées supplémentaires sont sources de revenus irréguliers. Si le syndic peut appliquer au syndicat des honoraires particuliers au titre de ce type d’assemblée générale, il lui faut indiquer dans son contrat de mandat les modalités précises de détermination de sa rémunération (art. 29 du décret du 17 mars 1967 et décret du 26 mars 2015).

Or, dans son contrat type 2016/2017, M.S.L. prévoit en la matière 25 € par lot (avec un minimum de 450 euros T.T.C.), hors frais d’affranchissement et de reprographie, sans prendre mentionner d’ailleurs dans cette convention le coût de la photocopie.

II. Les recommandations de l’ARC 

Ce type de clause abusive et/ou irrégulière doit être dénoncé à l’occasion de la résolution de l’assemblée générale annuelle portant soit sur :

– l’élection du syndic selon la proposition de contrat annexée à la convocation (art. 29 du décret du 17 mars 1967), en la modifiant (suppression de la stipulation contestable ou au contraire insertion de la précision adéquate, notamment le montant appliqué pour le tirage des documents) avant de délibérer sur cette désignation ;

– l’approbation des comptes clos du syndicat, si ceux-ci comportent des facturations contestables du syndic, en rejetant celle-ci, à défaut d’une rectification antérieure par le syndic ; autrement dit de remboursement par ce dernier des sommes litigieuses au syndicat.

L’analyse minutieuse des contrats de syndic et des comptes clos du syndicat s’imposent, afin de débusquer les tentatives ou les facturations douteuses d’honoraires du syndic.

La simple mention d’un contrat de syndic conforme à la loi du 10 juillet 1965, son décret d’application du 17 mars 1967, et celui du 26 mars 2015 ne doit pas leurrer les copropriétaires sur le maintien de comportements irréguliers de ces professionnels de l’immobilier.