Abus 5257 : L’AGENCE DE l’EUROPE : les honoraires de suivi de travaux sont calculés sur le montant hors taxe des travaux

Décidemment, il faut lire au laser les résolutions d’assemblée générale surtout celles qui concernent directement le syndic et plus encore lorsque cela concerne ses honoraires.

Voyons donc une résolution concoctée par le cabinet AGENCE DE L’EUROPE qui paraît en tout point conforme à la législation mais qui pourtant ne l’est pas entraînant un préjudice financier pour la copropriété si elle est votée en l’état.

Alors comme toujours, utilisons ces abus pour commencer à faire un rappel des dispositions légales.

Une rémunération calculée sur le montant hors taxe des travaux

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 donne la possibilité au syndic de réclamer une rémunération complémentaire pour le suivi des travaux votés.

Ce même article précise que la proposition de rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxe des travaux.

En effet, le syndic n’a pas à calculer ses honoraires sur la base de taxes qui sont reversées à l’État.

La prise en compte de la TVA sur le calcul de la rémunération du syndic serait importante puisque cela impliquerait une augmentation de sa facturation de 20 %.

Pour les sceptiques, voici l’extrait de l’article 18-1 A chapitre IIII de la loi du 10 juillet 1965, évitant ainsi toute polémique inutile :

« Les travaux mentionnés au II de l’article 14-1 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution. »

Une facture non conforme

Sans plus tarder, voici la résolution telle que rédigée établie par l’AGENCE DE L’EUROPE :

Que constatons-nous ?

La résolution prévoit une rémunération de 2 % hors taxe du montant des travaux + TVA au taux actuel de 20 %.

Il semble que le syndic ait souhaité respecter les dispositions légales en prévoyant une rémunération sur le montant hors taxe des travaux mais a soudainement craqué en y ajoutant la TVA de 20 %.

Ainsi, en définitive, les copropriétaires ne savent plus si le syndic applique ses 2 % de rémunération sur le montant des travaux hors taxe ou toutes taxes comprises.

Cette interrogation est d’autant plus justifiée que l’information liée au montant des honoraires exprimés en TTC n’est pas renseignée dans la résolution.

A cela s’ajoute que les 2 % de la rémunération réclamés par le syndic doivent s’exprimer en TTC et non en hors taxe car le syndicat des copropriétaires est « un consommateur final » qui ne récupère pas la TVA.

Prenons un simple exemple afin de comprendre le cafouillage de ce type de résolution avec des travaux d’un montant de 50 000 euros hors taxe pour lesquels le syndic réclame 2 %.

S’il se conforme à la loi, en réclamant 2 % de 50 000 euros, il perçoit 1 000 euros TTC d’honoraires.

En revanche s’il réclame 2 % de 60 000 euros TTC (50 000 euros + 20 % de TVA), cela représente 1 200 euros soit 200 euros prélevés illégalement.

Si à présent sur ces 1 200 euros, le syndic ajoute 20 % de TVA, il prélèvera à la copropriété non plus 1 000 euros, ni 1 200 euros mais 1 440 euros.

Voilà pourquoi ce type de résolution ne doit en aucun cas être votée en l’état, ce qui est d’ailleurs le cas puisqu’elle a été refusée en assemblée générale.