Abus 5255 : Le cabinet BALZANO ne respecte pas les modalités de contrôle des charges réservées aux copropriétaires

L’une des prérogatives fondamentales du conseil syndical est qu’il peut réclamer au syndic tout au long de son mandat les différents documents et correspondances de la copropriété.

Cela concerne toute pièce et information concernant la copropriété.

En parallèle, la loi du 10 juillet 1965 a prévu un cadre plus restreint pour les copropriétaires afin qu’ils puissent contrôler les charges et même demander une copie des documents les concernant.

Les modalités se veulent plus strictes afin justement de permettre aux copropriétaires d’être en mesure de pouvoir vérifier les sommes qui leur sont réclamées à travers leurs avis d’appel de fonds.

Cependant, il semble que certains syndics n’aient pas encore compris leurs obligations à l’égard des copropriétaires, à l’instar du cabinet BALZANO.

Rappelons tout d’abord le cadre légal et réglementaire pour ensuite vérifier comment le cabinet BALZANO l’a interprété.

I – Un cadre strict

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’entre la convocation d’assemblée générale appelée à connaître les comptes et la tenue de celle-ci, le syndic doit mettre à la disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges de copropriété notamment les factures, le contrat de fournitures et d’exploitation en cours et leur avenant, les quantités consommées et le prix unitaire forfaitaire de chacune des catégories de charges.

Il doit également fournir une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 précise qu’il revient au syndic de fixer le lieu et le jour pendant lesquels ce contrôle peut s’effectuer qui doit se situer entre la convocation d’assemblée générale et sa tenue.

La durée ne peut pas être inférieure à un jour ouvré et doit être en tout état de cause appropriée à la dimension de la copropriété.

Les jours de consultation doivent être indiqués dans la convocation d’assemblée générale.

Autrement dit, le syndic devra préciser de manière claire le ou les jours ouverts aux copropriétaires ainsi que les heures de consultation.

Une formulation vague telle que « trois jours avant l’assemblée générale » ou « courant de l’après-midi » ne saurait être valable.

Voyons à présent comme le cabinet BALZANO applique cette obligation légale.

II – Sur rendez-vous

Sans plus tarder, voici la résolution telle que rédigée dans une convocation d’assemblée générale :

Que constatons nous ?

Tout d’abord, le cabinet BALZANO profite de la question relative à l’approbation des comptes pour introduire dans la résolution les modalités données aux copropriétaires pour contrôler les charges.

Or, ces deux principes sont distincts ne justifiant qu’ils sont amalgamés dans une même résolution.

Mais encore, quel serait le sort d’un droit conféré aux copropriétaires de contrôler les charges si l’assemblée générale venait à ne pas approuver cette résolution au motif que les comptes présentent des anomalies ?

Au-delà de ces difficultés, les consignes présentées dans la résolution permettant aux copropriétaires de contrôler les comptes s’avèrent extrêmement vagues.

En effet, il n’est précisé aucune date et encore moins d’heures.

Les copropriétaires sont invités à prendre rendez-vous auprès du service comptable ne sachant pas en définitive la réponse qui sera donnée aux copropriétaires.

Voilà pourquoi le législateur a imposé que soient mentionnés « noir sur blanc » dans la convocation de l’assemblée générale le jour et l’heure de consultation des pièces pour justement éviter tout malentendu ou refus de bonne ou de mauvaise foi du syndic.