1er dossier du mois de juillet 2021: EN 2020, LES CHARGES DE COPROPRIETE ONT DIMINUE DE 2% GRACE A UN CLIMAT MOINS RIGOUREUX … ET A LA COVID19, MALGRE UNE AUGMENTATION DES FRAIS DE GESTION DU PLUS DE 5% !

Comme chaque année depuis plus de 10 ans, grâce à son observatoire des charges de copropriété (OSCAR) qui exploite les annexes comptables de 2 500 copropriétés, l’ARC (Association des Responsables de Copropriété) a analysé l’évolution des charges :

– du dernier exercice comptable (2020) par rapport à l’exercice précédent (2019) ;

– depuis l’exercice 2007, date de création d’OSCAR ;

– depuis l’an 2000 en la comparant à celle de l’inflation.

Rappelons que la mise place de cet observatoire a été facilité par la normalisation des annexes comptables à compter du 1^er janvier 2007, par application du décret comptable de 2005. Il est important de souligner qu’il ne s’agit pas d’informations déclaratives mais de données comptables approuvées en assemblée générale de copropriété.

Globalement, les charges courantes ont diminué d’environ 2% entre 2019 et 2020 alors qu’elles avaient augmenté de 2% entre 2018 et 2019, dans un contexte où l’inflation générale quant à elle a évolué de 0,5% d’après l’INSEE.

                        CHRONIQUE DES EVOLUTIONS ANNUELLES DEPUIS 2007

I. EVOLUTION DES CHARGES ENTRE 2019 ET 2020

1) Une diminution des charges totales résultant d’une baisse des dépenses de chauffage

Afin de déterminer les causes de cette évolution, il convient de la décliner par poste de dépenses en prenant comme référence une copropriété dotée de tous les services et équipements collectifs. Il est effectivement important de disposer du même référentiel de comparaison si on veut développer une analyse pertinente d’une année sur l’autre. Il suffira ensuite aux copropriétés qui ne sont pas dotées de tous les services et équipements collectifs d’en extraire les données qui les concernent.

Les postes qui font l’objet de la plus forte variation sont :

            – les dépenses de chauffage (-14,3%) résultant d’un hiver et d’un automne 2020 moins rigoureux ;

– les contrats d’assurance (+5,7%) ce qui est dans la trajectoire des exercices précédents ;

– les charges de gestion (+5,2%), du fait de l’augmentation des honoraires de base des syndics et de la poursuite des facturations de prestations particulières en plus des honoraires de base.

Il convient également de relever que certaines dépenses ont diminué du fait de la crise pandémique comme les dépenses d’entretien courant non urgentes et de nettoyage sous-traité.

Par contre, les charges de personnel ont été impactées par le versement des primes exceptionnelles de pouvoir d’achat qui ont été modulées, selon les bénéficiaires, en fonction des conditions de travail liées à l’épidémie de Covid-19. Un autre poste qui a augmenté significativement entre 2019 et 2020 est celui des fournitures d’EPI (équipements de protection individuelle) et des produits d’entretien et de désinfection.

Ce qui correspond pour un appartement type ayant une surface habitable de 60 m2 à un montant de charges de 2 997 € se répartissant ainsi :

2) Une stabilisation des dépenses de chauffage et d’eau chaude sanitaire

Deux paramètres conditionnent l’évolution des charges de chauffage :

– la consommation en calories qui est mesurée par les DJU (Degrés-Jours-Unifiés) : celle de l’exercice 2020 est inférieure de 9,8% au relevé de 2019 ;

– les tarifs des ressources énergétiques utilisées (gaz, fioul, chauffage urbain, électricité) : on constate globalement une baisse moyenne de 4,5% du fait de l’évolution des tarifs du fioul (-14,3% après +3,4% en 2019), du gaz (-5,40% après -8,1% en 2019), du chauffage urbain (stable après +2,6% en 2019) et de l’électricité (+3,8% après +5,5% en 2019).

En conséquence, l’évolution résultante globale constitue une diminution de 14,3% pour l’exercice 2020 par rapport à 2019, alors que les copropriétés avaient constaté une stabilisation des dépenses de chauffage entre 2018 et 2019.

EVOLUTION COMPAREE DES CONSOMMATIONS EN DJU ET DES CHARGES DE CHAUFFAGE

L’écart entre les deux histogrammes traduit l’impact des évolutions tarifaires des ressources énergétiques sur les charges totales de chauffage.

PS : Pas d’évolution des DJU entre 2008 et 2009, 2010 et 2011, 2017-2018. Pas d’évolution des charges de chauffage entre 2018 et 2019.

3) L’augmentation continue des charges de gestion et d’assurance de la copropriété

a) Les charges de gestion

Les charges de gestion ont augmenté de 5,2% du fait d’une augmentation des honoraires des syndics professionnels et d’une accentuation de la facturation des prestations particulières facturées au temps passé dont la durée n’est pas négociée à priori et contrôlée à postériori (juste après leur réalisation) par les copropriétés qui sont à l’origine de « l’envolée » de gestion comme les interventions pour sinistres ….

b) Les contrats d’assurance

Les montants des contrats d’assurance sont en hausse de 5,7% en moyenne sur un an, ce qui est sur la trajectoire des exercices précédents, l’impact de la sinistralité nationale se situant à environ 2,5%. Certaines copropriétés ont constaté des taux bien supérieurs à 10% ce qui peut être expliqué par une sinistralité très importante pendant les trois dernières années au niveau de leurs parties communes mais aussi des parties privatives.

c) Une bonne maîtrise des dépenses d’entretien et de maintenance

Il convient de relever qu’il y a eu moins de dépenses d’entretien courant en 2020 du fait des périodes de confinement résultant de la pandémie COVID19, ce qui a provoqué le report de certaines opérations d’entretien non urgentes ou non essentielles à la vie en copropriété.

4) Une augmentation des charges de gardiennage du même niveau qu’en 2019

Les charges de gardiennage ont augmenté de 3,5% entre 2019 et 2020 du fait de l’augmentation d’environ 2% des rémunérations des salariés des catégories A-employé(es) d’immeuble et B-gardien(nes) à compter du 1^er avril 2020 suite à l’application rétroactive de l’avenant n°100 de la convention collective en vigueur depuis le 1^er août 2020. S’y rajoutent également les primes exceptionnelles de pouvoir d’achat d’un montant pouvant aller jusqu’à 1 000 € accordées à ce personnel en 2020 dans le cadre de la crise pandémique.

II. CHRONIQUE D’EVOLUTION

DES CHARGES DE COPROPRIETE DEPUIS 2007

La chronique des taux d’évolution des charges totales depuis 2007 est marquée par une forte baisse en 2014 (-4,9%) du fait d’un hiver beaucoup moins rigoureux que celui des exercices précédents, ce qui a engendré une réduction importante des dépenses de chauffage.

Grâce à l’observatoire des charges de copropriété (OSCAR), l’ARC a également analysé l’évolution des principaux postes de charges depuis 2007 ce qui se traduit par les évolutions suivantes :

L’augmentation la plus importante concerne sans surprise les contrats d’assurance qui ont augmenté fortement du fait du double impact de l’accentuation des sinistralités nationale et locale, cette dernière résultant du vieillissement inéluctable du parc immobilier. Seule une véritable mise en concurrence des compagnies d’assurance peut permettre à certaines copropriétés de retrouver des tarifs plus compétitifs. Il est intéressant de souligner que l’on constate de fortes augmentations des cotisations d’assurance lorsqu’une copropriété a connu une sinistralité locale forte lors de l’exercice écoulé, mais on ne voit aucune baisse lorsqu’une copropriété est sortie d’une période où plusieurs sinistres l’ont affectée. Les dépenses de gestion courante ont fortement augmenté en grande partie du fait des pratiques abusives des syndics en matière de prestations particulières et de la forte augmentation des forfaits de base à l’occasion de la mise en place des contrats types de syndic.

Les dépenses de chauffage et d’eau chaude sanitaire ont augmenté de 53,7% sur cette période, soit en moyenne près de 5% par an, les évolutions des charges générales s’inscrivant dans le sillage des charges de chauffage qui en constituent le quart.

III. évolution comparée des charges DE COPROPRIETE et de l’inflation depuis l’an 2000

On constate un écart d’environ 28% entre le montant des charges réellement supportées et celui obtenu en appliquant le taux d’évolution de l’inflation, soit pour l’appartement-type du paragraphe I une différence de  € par rapport au montant annuel de 2 986 € au titre de l’exercice 2020.

Il convient également de relever que les charges ont augmenté de 67% soit (3,2% en moyenne par an) par rapport à l’an 2000 alors qu’elles n’auraient augmenté que de 30,3% (1,4% en moyenne par an) si elles avaient évolué selon le niveau de l’inflation.

IV. CHARGES MOYENNES DE COPROPRIETE EN 2020

 PAR REGION ET ZONE CLIMATIQUE

Le graphique ci-après décrit le montant moyen des charges exprimé en €/m2 SHAB/an

1. Les zones climatiques H1, H2 et H3 correspondent schématiquement  à :

H1 : le nord, l’est et le centre de la France 

H2 : la zone atlantique 

H3 : la zone méditerranéenne 

V.CHARGES DE COPROPRIETE EN FONCTION DE LACONFIGURATION DE LA COPROPRIETE EN EQUIPEMENTS COLLECTIFS

(3) Frais de gestion par un syndic bénévole deux fois moins élevés que par un syndic professionnel.

(4) Dépenses de nettoyage deux fois moins élevées que les coûts d’un service de gardiennage.

VI. CHARGES DE COPROPRIETE EN FONCTION

DE L’ANCIENNETE DES IMMEUBLES OU DU NOMBRE DE LOTS

                                   En fonction de l’ancienneté de l’immeuble

Le rythme d’évolution des différents postes de charge en fonction de l’ancienneté de l’immeuble est le suivant

– les charges de chauffage sont impactées par une inflexion pour les immeubles construits lors des « 30 glorieuses », de 1945 à 1975, du fait qu’ils constituent de véritables passoires thermiques s’ils n’ont pas encore été rénovés ;

            – les autres charges évoluent à la hausse en fonction de l’ancienneté des             immeubles.

                                    En fonction du nombre de lots en €/m2