Comment des époux propriétaires d’un bien votent en assemblée générale?

Conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Ainsi, chaque propriétaire du bien dispose de quote-part rattachée au bien, qui donne au propriétaire du lot privatif un nombre de voix permettant de prendre part aux votes des résolutions d’assemblée générale.

Cela est donc très simple quand il n’y a qu’un propriétaire du lot privatif, seul ce dernier détient les voix de son lot. De même lorsque ce sont des concubins, des partenaires de PACS, qui sont propriétaires du bien, dans ce cas c’est le régime de l’indivision qui s’applique (régime que nous verrons au cours de cet article).

Pour les personnes mariées qui possèdent un lot privatif, il faut distinguer plusieurs cas : soit un seul des époux est propriétaire du bien acquis avant le mariage ou pendant le mariage s’il est marié sous le régime de la séparation des biens, dans ce cas, il est le seul à pouvoir voter en assemblée générale (sauf délégation de vote à l’autre époux). Soit, les deux époux sont propriétaires du bien, et dans ce cas il faut distinguer le régime matrimonial du couple pour savoir comment ils peuvent voter.

I. Le couple marié sous le régime de communauté

Parmi les différents régimes matrimoniaux, il existe le régime légal qui est celui de principe : le régime de la communauté. Celui-ci se traduit notamment par le fait que toute acquisition faite pendant le mariage par l’un ou l’autre époux est commune aux deux époux. Il en va également ainsi des dettes, si l’un des époux a contracté une dette, elle est commune au couple.

Ainsi, si l’un des époux acquiert un bien immobilier au sein d’une copropriété, il est commun aux deux époux. Évidemment, lorsque les époux ont acheté tous les deux ce bien, il est également commun.

Le lot privatif disposant d’une quote-part de charges, les époux détiennent donc des voix pour voter les décisions en assemblée générale.

Pour autant, c’est un nombre de voix attaché au lot et non aux époux. Il est donc impensable de considérer que parce qu’ils détiennent en commun un bien, ils disposent chacun de la moitié des voix rattachées au lot et donc qu’ils peuvent tous les deux voter en représentant chacun la moitié des voix du lot.

Dès lors, ce n’est pas le droit de la copropriété qui définit comment le couple marié sous ce régime vote en assemblée générale, mais les dispositions du Code civil relatives audit régime. Ainsi, l’article 1421 du Code civil énonce qu’un seul des époux peut voter par un pouvoir de représentation mutuelle détenu avec ce régime matrimonial.

Ainsi, il est reconnu que chaque époux a le pouvoir de représenter l’autre mutuellement notamment pour le vote des résolutions en assemblée générale. Les époux doivent donc se mettre d’accord sur qui représentera le couple et qui pourra ainsi voter les résolutions. Ils n’ont pas nécessairement besoin de demander à l’autre le sens du vote qu’il souhaite, puisqu’il est réputé choisir pour le couple.

Néanmoins, pour les actes d’aliénation des parties communes  (vente) ou de constitution d’un droit réel (création d’une servitude de passage, attribution d’un droit de jouissance privative d’une partie commune), il est nécessaire d’avoir l’accord des deux époux, car cela modifie leur patrimoine.

Il est à noter que dans le cas d’un couple marié, l’époux qui représentera le couple propriétaire n’a pas besoin d’un pouvoir écrit. Il détient en effet ce qu’on appelle un mandat tacite, mandat « apparent ».

Si un seul époux est habilité à prendre part aux votes, l’autre peut assister à l’assemblée générale. Toutefois, il ne doit ni participer aux débats, ni prendre part aux votes pour le compte de son lot privatif.

II. Le couple marié sous le régime de la séparation des biens

L’article 1536 du Code civil définit le régime de la séparation des biens comme cela : lorsque les époux ont stipulé dans leur contrat de mariage qu’ils seraient séparés des biens, chacun d’eux conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels. Chacun d’eux reste seul tenu des dettes nées en personne, avant ou pendant le mariage, hors le cas des dettes contractées pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

En d’autres termes, les époux mariés sous le régime de la séparation de biens peuvent acheter tous les deux un bien immobilier soumis au statut de la copropriété. Ils achètent chacun une partie du lot privatif, à laquelle est attachée une quote-part du bien (dont l’addition des deux quotes-parts forme la totalité de la quote-part attachée lot), ce qui implique que chacun est tenu de payer les charges relatives à la quote-part qu’il détient personnellement. C’est ce qu’on appelle l’indivision !

Ainsi, on constate qu’il s’agit d’un régime juridique différent du régime de la communauté légale vu précédemment.

Dès lors, il est normal que le vote en assemblée générale se fasse différemment pour ces époux.

L’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. »

Cette disposition a été introduite par la réforme de l’ordonnance copropriété du 30 octobre 2019.

Ainsi, les époux même s’ils détiennent chacun une quote-part du lot ne sont pas habilités à voter chacun pour sa quote-part. La loi fait expressément référence à la désignation d’un mandataire commun pour représenter les deux époux.

S’il ne dispose pas d’un pouvoir de représentation mutuelle comme c’était le cas dans le régime précédent, ils peuvent pour autant désigner comme mandataire commun l’un ou l’autre époux. Il suffit simplement que le couple désigne l’époux mandataire.

Cette fois aussi, la jurisprudence admet que la désignation du mandataire commun s’il s’agit de l’un des époux puisse être tacite. Autrement dit, l’époux désigné comme mandataire commun n’a pas besoin d’avoir un pouvoir écrit de l’autre époux pour indiquer qu’il est le mandataire commun. En revanche, un tiers aura besoin d’un pouvoir écrit mentionnant qu’il a été désigné par les époux comme étant le mandataire commun.

À défaut d’accord entre les époux, il est prévu que ces derniers saisissent le président du tribunal judiciaire afin qu’il désigne un mandataire commun représentant les époux lors de l’assemblée générale. S’ils ne le font pas, le syndic est habilité à saisir la Justice aux mêmes fins.

Ainsi, pour les couples mariés, il est nécessaire de connaître leur régime matrimonial pour pouvoir procéder aux votes en assemblée générale et surtout pour ne pas comptabiliser deux fois leur voix !

N’oublions pas qu’en dehors de la représentation de leur lot privatif, chaque époux peut détenir des mandants de vote pour représenter d’autres copropriétaires en assemblée générale. Sur ce point, nous vous renvoyons à notre article : la gestion des délégations de vote en assemblée générale.