Les arrêtés : quels droits et obligations respectifs des locataires et de leur propriétaire bailleur ?

Les arrêtés : quels droits et obligations respectifs des locataires et de leur propriétaire bailleur ? 

Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent (article 1719 du Code civil). Le logement doit donc être en bon état d’usage et de réparation.

Le propriétaire a aussi l’obligation de maintenir le bien dans cet état et assurer l’entretien hors courant du logement, ce qui implique qu’il réalise les grosses réparations urgentes (ex : la réparation du chauffe-eau, les réparations nécessaires pour remédier à un évènement de force majeure ayant occasionné des dégradations, etc.).

En cas de manquement à ces obligations, il est possible pour les autorités compétentes de prendre des arrêtés permettant d’enjoindre les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires, ou à démolir le cas échéant le ou les bâtiments, pour faire cesser le danger qu’il(s) représente(nt).

L’arrêté est un acte émanant d’une autorité administrative (maire, préfet, etc…). C’est une décision exécutoire.

Dans le cas des copropriétés, il peut s’agir :

– d’arrêté d’insalubrité (remédiable ou irrémédiable),

– d’arrêté de péril (imminent ou non).

Il peut concerner des parties privatives ou des parties ou équipements collectifs.

Son objectif est de contraindre les copropriétaires à agir pour faire cesser un risque avéré pour les résidents, les voisins ou bien encore les passants.

En copropriété, la négligence des copropriétaires bailleurs peut avoir un retentissement important sur la vie de l’immeuble.

Quels leviers d’action contraignants contiennent les arrêtés ? Quels sont les droits et devoirs de chacun ? Regardons cela de plus près.

1. Les arrêtés suspendent le versement des loyers

Les arrêtés ne mettent pas fin au contrat de bail.

Cependant, dès le premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté, les loyers cesse d’être dus. Cette suspension du loyer s’applique même si l’arrêté ne porte que sur les parties communes. 

La reprise des loyers, quant à elle, n’est pas enclenchée dès les travaux réalisés, mais bien au moment où les occupants se voient notifier les arrêtés de mainlevées par la puissance publique.

Bien entendu, la réalisation par le bailleur des travaux prescrits par l’arrêté ne l’autorise pas à demander de façon rétroactive le paiement des loyers suspendus.

A noter également que la Caisse d’Allocations Familiales est informée de tous les arrêtés : les aides au logement sont alors suspendues.

Attention cependant : si le loyer n’est pas redevable, les charges récupérables doivent quant à elle être toujours réglées par le locataire, sauf si l’arrêté déclare le logement impropre à l’habitation.

Précisons toutefois, que pour être dues, les charges doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle et être justifiées par la communication des résultats antérieurs, arrêtés lors de la précédente régularisation ou par le budget prévisionnel.

2. … et impliquent , dans certains cas , le relogement des locataires aux frais de son bailleur.

En cas d’interdiction temporaire (sous conditions de travaux) ou définitive d’habiter dans les lieux, le copropriétaire a une obligation de relogement ou d’hébergement vis-à-vis de ses locataires.

Même lorsque l’interdiction d’habiter est provisoire, le propriétaire doit proposer un hébergement temporaire à ses locataires.

L’offre de relogement doit correspondre aux besoins et aux possibilités des occupants, et s’accompagne du versement d’une indemnité de réinstallation équivalente à trois mois du nouveau loyer afin de couvrir les frais de réinstallation.

L’offre doit être certaine, précise et concrète.

Le locataire, pour sa part, doit justifier par courrier motivé son refus de l’offre de logement lorsqu’elle est inadaptée à sa situation ou inadéquate (exemple : envoi par courrier de petites annonces), en expliquant pourquoi elle ne correspond pas à ses besoins et à ses possibilités, faute de quoi il s’expose à la résiliation judiciaire du bail et donc à une procédure d’expulsion engagée par le propriétaire.

Et si le propriétaire est défaillant par rapport à ses obligations, le maire ou le préfet sont en droit d’imposer le relogement des occupants, aux frais du propriétaire.

Les arrêtés sont donc des moyens réels de garantir un caractère décent au logement, ou à défaut l’assurance d’un relogement.

Mais malheureusement, on constate que nombre de copropriétaires indélicats continuent à percevoir les loyers en menaçant les locataires d’éviction.

Cette situation est d’autant plus fréquente dans les copropriétés dites « en difficultés » dans lesquelles on retrouve pléthore de cas dans lesquels les copropriétaires ne se plient pas à l’obligation d’établir un contrat de bail écrit.

Pour ces raisons, seul un suivi effectif par la puissance publique, s’assurant du respect de l’arrêté, permet à ce dernier d’atteindre l’effet escompté.