Pourquoi la loi doit interdire de manière ferme l’intervention de sociétés du syndic et doit imposer l’autorisation de l’assemblée générale lorsqu’il s’agit de sociétés qui appartiennent à un copropriétaire ?

Même si de nombreux syndics professionnels affirment que le modèle de l’ARC Nationale est basé sur le bashing syndic, nous avons, à plusieurs reprises, démontré que nous assumions notre politique même si parfois cela doit déplaire aussi aux copropriétaires.

Ainsi, à ce titre, nous avons défendu la mise en place du fonds de travaux qui était considérée par une partie des copropriétaires comme un impôt déguisé.

Nous avons également défendu l’augmentation des honoraires du syndic à partir du moment où il n’y aurait pas, par la suite, de facturation de prestations abusives ou illégales mais la garantie d’une gestion de qualité.

A présent, il est question d’aborder un autre sujet sensible mais que nous assumons. Il s’agit de sociétés de copropriétaires ou de membres du conseil syndical qui interviennent au sein de la copropriété.

Abordons cette question en toute transparence en commençant par rappeler les dispositions prévues à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

I – Un encadrement des interventions des sociétés ayant un lien avec le syndic

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que toute société qui a des liens capitalistiques avec le syndic ou qui est carrément une filiale, doit obtenir l’aval préalable de l’assemblée générale pour intervenir au sein de la copropriété.

Pour mémoire, voici la disposition :

Pour cela, le syndic doit mettre à l’ordre du jour la question de l’autorisation de faire intervenir sa société ou sa filiale, en précisant les liens juridiques ou capitalistiques qui les unit.

L’assemblée générale peut alors décider, soit d’accepter soit de refuser de faire intervenir cette société au sein de l’immeuble.

Généralement, les syndics ne respectent pas le cadre légal puisqu’ils amalgament dans la même résolution le service proposé avec l’autorisation de faire intervenir la société ou la filiale.

L’exemple le plus courant est la résolution qui combine la souscription du contrat multirisque immeuble avec l’acceptation de faire intervenir la filiale du syndic qui est courtier en assurance.

La raison de cette autorisation préalable, demandée par le législateur, est évidente: éviter les conflits d’intérêt qui, le cas échéant doit être assumé par la copropriété à travers un vote acceptant cette situation.

D’ailleurs, l’expérience démontre qu’à chaque fois que le syndic fait travailler une de ses filiales ou une société amie, la situation tourne toujours au vinaigre au détriment de la copropriété qui se trouve lésée.

Voilà pourquoi il faut tout simplement interdire l’intervention de filiales ou de sociétés avec lesquelles le syndic a des liens capitalistiques, en abrogeant la disposition de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Par ce biais, le syndic sera neutre sur le choix des sociétés et surtout agira, y compris judiciairement, en cas de carence du prestataire.

C’est d’ailleurs pour cela qu’un médecin n’est pas pharmacien et qu’une entreprise de contrôle technique des voitures n’est pas garagiste.

II – Une autorisation préalable pour faire intervenir des sociétés qui appartiennent à un copropriétaire ou à un membre du conseil syndical

Si la loi a prévu un cadre pour les sociétés ou filiales ayant un lien avec les syndics, rien n’est prévu lorsqu’il s’agit de sociétés appartenant à un copropriétaire ou à un membre du conseil syndical.

Or, là aussi, il peut y avoir des abus surtout lorsque le copropriétaire ou le membre du conseil syndical s’avère être le propriétaire de la société qui intervient.

La situation peut être encore plus dramatique si le copropriétaire en question est en collusion avec le syndic en place.

Voilà pourquoi nous considérons que pour éviter cette difficultés voire ce conflit d’intérêts, il est nécessaire d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale après avoir indiqué les liens capitalistiques ou familiaux qu’il existe entre le copropriétaire et la société.

Certains diront pourquoi deux poids deux mesures lorsqu’il s’agit du syndic ou du copropriétaire. La raison est simple : le syndic  qui n’a rien à y gagner lorsqu’il s’agit d’une société appartenant à un copropriétaire, sera plus vigilant pour dénoncer tout abus, justifiant pourquoi la mesure préconisée est moins radicale que pour les syndics professionnels.