Suis-je contrainte de laisser l’accès à mon lot privatif à une entreprise pour effectuer des travaux décidés en assemblée générale?

En droit français, il y a une liberté qui a valeur constitutionnelle c’est le droit au respect de la vie privée. Autrement dit, ce principe suppose que vous pouvez refuser à toute personne d’entrer dans votre domicile.

Si une personne entre dans votre domicile sans votre accord, cela constitue une infraction pénale : la violation de domicile. C’est un délit punit d’une peine d’un an d’emprisonnement et de 15.000 euros d’amende (article 226-4 du code pénal).

Cela signifie qu’en principe vous pouvez refuser l’accès à une entreprise souhaitant faire des travaux dans la copropriété.

Toutefois, tout principe comporte une exception. Cette exception est prévue par la loi du 10 juillet 1965… Il appartiendra alors au juge de peser de manière concrète entre les droits et les libertés en conflit et application du principe de proportionnalité.

I. Les conditions dans lesquelles vous êtes obligés de laisser pénétrer l’entreprise

Ainsi, l’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965, dispose : « un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. »

Dès lors, la loi prévoit une exception, pour qu’elle s’applique il faut : une décision d’assemblée générale ayant voté des travaux d’intérêts collectifs. Les travaux d’intérêts collectifs sont :

• Des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et la sécurité physique des occupants
• Des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions réglementaires et législatives ou d’un arrêté de police administratif relatif à la sécurité ou salubrité publique
• Des travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre
• Des travaux de suppression du vide-ordures
• Des travaux faisant suite à une demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau
• Des travaux d’amélioration décidés en application de l’article 30

Par ailleurs, ces travaux ne doivent pas affecter durablement les parties privatives, ni dans sa consistance ni dans sa jouissance.

Enfin, dernier point instauré par la réforme du droit de la copropriété : il ne doit pas y avoir de solution alternative. Autrement dit, pour pouvoir pénétrer chez vous, il faut que ce soit l’unique moyen pour réaliser les travaux.

Pour appuyer sur ce nouveau dispositif, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 a été modifié en ce sens. En effet, il est désormais prévu que pour la validité des travaux d’intérêts collectifs décidés en assemblée générale doit être jointe à la convocation une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas les parties privatives.

Si toutes ces conditions sont réunies, le syndic devra vous informer au moins 8 jours avant le début des opérations de la nécessité d’accéder à vos parties privatives (sauf urgence).

II. Le refus persistant

Si vous refusez de laisser pénétrer l’entreprise alors que les conditions susmentionnées sont réunies, que se passe-t-il?

Un arrêt de la Cour de cassation en date du 07 septembre 2017 (n°16-19.659) a jugé que lorsqu’un copropriétaire refuse de laisser accéder à ses parties privatives, le syndic doit mettre en œuvre les moyens judiciaires dont il dispose. A défaut, le syndic pourrait voir sa responsabilité engagée en raison du faut qu’il aurait par sa faute contribué à retarder la réalisation des travaux.

Autrement dit, si vous refusez l’accès à une entreprise ainsi que toute négociation, le syndic n’hésitera pas à engager une action judiciaire à votre encontre pour que le juge vous ordonne de laisser l’entreprise accéder à vos parties privatives.

Généralement, les juridictions vont condamner le copropriétaire récalcitrant à laisser pénétrer l’entreprise « sous astreinte ». Une astreinte est une somme d’argent qu’une personne débitrice d’une obligation de faire ou de ne pas faire, doit payer au créancier de la prestation jusqu’à ce qu’elle soit exécutée.

Ainsi, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt en date du 08 janvier 2007 a jugé « qu’un copropriétaire qui s’oppose sans motif valable à l’exécution des travaux peut être condamné à laisser accéder à son lot à peine d’astreinte ». Dès lors, avec une telle décision, si vous refusez toujours de laisser pénétrer l’entreprise vous devrez payer par exemple 100€ par jour de refus de laisser pénétrer l’entreprise. La sanction financière peut donc être lourde.

Il a également été décidé par la Cour de cassation par un arrêt en date du 26 novembre 1985 confirmé par un arrêt du 21 janvier 2010 (08-15.884) que le copropriétaire peut également être condamné au paiement de dommages et intérêts réparant, par exemple, le préjudice causé par l’aggravation du dommage et l’alourdissement du coût des travaux du fait du retard occasionné; ou encore que le copropriétaire récalcitrant sans motif soit condamné au paiement du coût de la facturation supplémentaire de la location des échafaudages qui a dû rester plus longtemps en place (civ.3. 27 avril 2017).

D’ailleurs, même si vous laissez accès à votre logement, encore faut-il que l’entreprise puisse accéder à l’endroit où il doit réaliser les travaux. C’est ainsi qu’une ordonnance du Tribunal de grande instance de Paris en date du 03 mai 2016 (15/60112) a ordonné aux copropriétaires de ranger leur lot et de vider en partie leur appartement afin de permettre à l’entreprise d’accéder aux parties communes…

En conséquence, l’accès à votre lot privatif n’est pas suffisant, il faut en plus que l’entreprise puisse accéder à la partie qui l’intéresse pour la réalisation des travaux.

N’oubliez pas qu’en contrepartie de ce libre-accès, une indemnisation peut être votée en assemblée générale en compensation à la restriction de jouissance de votre lot privatif. Il faudra alors en faire la demande. Toutefois, il n’est pas prévu que la personne qui subit le trouble ne participe pas au versement de l’indemnité. Autrement dit, vous serez contraint de procéder en proportion de votre quote-part au versement de votre propre indemnité du trouble de jouissance.