« La Copropriété depuis 25 ans » en 6 épisodes

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Jeudi, 20 Septembre, 2012
Nous allons publier notre guide « La Copropriété depuis 25 ans » en 6 épisode pour vous permettre de découvrir progressivement tous les thèmes de ce petit guide, sorti à l’occasion de nos 25 ans.
 
Rappelons que ce guide a pour objectif :
 
  • de faire le tour de tous les apports au droit de la copropriété depuis 25 ans (dont ceux relevant de l’action de l’ARC) ;
  • de préciser tout ce qu’il reste à faire (pour les 25 prochaines années).
 
Ce guide est ainsi une introduction à notre colloque « La Copropriété dans 25 ans » et à notre « Salon indépendant » des 24 et 25 octobre prochains (voir : http://www.salon-copropriete-arc.fr/ ).
 
Voici le sommaire du guide et le point I de la première partie.
 
Sommaire :
 
A. Ce qui s’est passé en 25 ans
 
I.    Les assemblées générales
II.   Les conseils syndicaux
III.  Les syndics
IV.  Comptabilité et gestion financière
V.   Recouvrement des charges
VI.  Gros travaux
VII. Travaux d’économies d’énergie
VIII. Compteurs d’eau
IX.   Archives-archivages
X.   Copropriétés en difficulté et en prédifficulté
XI.  Règlement de copropriété
XII. Résidences -services
XIII.  Gardien et vente de la loge
XIV. Surélévation
XV.  Syndicat coopératif
XVI.  Formalités en cas de vente ou de mutation
XVII.  Unions de syndicats
 
B. Évolution des droits de la collectivité des copropriétaires face aux droits individuels des copropriétaires
 
C. Tout ce qu’il reste à faire dans les années qui viennent
I.   Syndics professionnels : contrôle, régulation, formation
II.  Le compte séparé sans dérogation
III. Des contrats de syndic vraiment normalisés et transparents
IV. La cogestion entre conseil syndical et syndic : une voie d‘avenir
V.  Fonds travaux obligatoire et plan pluriannuel de travaux
VI. Comptabilité
VII. Amélioration des dispositifs de traitement des impayés et des copropriétés en difficulté
 
Annexe : Les grands textes qui concernent la copropriété
 
 
Point I de la première partie :
 
I. Les assemblées générales
 
En ce qui concerne les assemblées générales, on note un certain nombre d’évolutions positives, mais aussi quelques points noirs concernant aussi bien la disparition de la possibilité de compléter l’ordre du jour après réception de la convocation que l’allongement des délais de convocation.
 
Les progrès essentiels ont concerné :
 
  • la « deuxième lecture », qui peut désormais se faire immédiatement et non forcément au cours d’une deuxième assemblée générale ;
  • l’allègement de la majorité nécessaire concernant certaines décisions.
 
En revanche, il n’a pas été touché au pouvoir de nuisance des absents non représentés ni à l’impossibilité d’adresser les convocations à ceux qui le souhaitent par Internet, ce qui est regrettable.
 
Voici les évolutions constatées sur les 25 dernières années.
 
  1. Questions complémentaires : du plus, mais aussi du moins
Il a été mis fin, comme on sait, à la possibilité pour les copropriétaires de compléter l’ordre du jour après réception de la convocation.
Certes cette possibilité pouvait entraîner des surcoûts, mais elle avait aussi des avantages, par exemple de permettre d’adresser un devis supplémentaire pour de gros travaux ou un contrat de syndic concurrent lorsque l’assemblée générale était convoquée prématurément et sans information préalable du syndic en place.
À noter qu’en contrepartie de la disparition de ce droit, les copropriétaires peuvent adresser à tout moment dans l’année une demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
À noter aussi que depuis le conseil syndical DOIT obligatoirement être associé à l’élaboration de l’ordre du jour, ce qui peut permettre d’éviter les « oublis » fâcheux de certains syndics, comme on va le voir.
 
  1. Établissement de l’ordre du jour avec le conseil syndical
C’est en effet là une des évolutions les plus importantes de ces dernières années, même si elle est toute simple. Nous nous sommes d’ailleurs beaucoup et longtemps battus pour l’imposer et nous pouvons dire que cette victoire est celle de l’ARC.
Cette disposition a au moins deux vertus :
 
  • permettre une meilleure préparation des assemblées générales ;
  • rééquilibrer les pouvoirs entre syndic et conseil syndical.
 
  1. Allongement des délais de convocation
Cet allongement (passage de quinze jours francs à vingt et un jours) est plutôt négatif, car il entraîne des contraintes supplémentaires qui ne vont pas forcément dans le sens de l’intérêt des copropriétaires (exemple : si le syndic reçoit une demande d’ordre du jour complémentaire de la part d’un copropriétaire un mois avant l’assemblée générale, il pourra dire qu’il a déjà préparé les convocations et ne peut pas intégrer la question).
  1. Possibilité de convocation par télécopie
Voici une évolution « ridicule », d’ailleurs récusée par les tribunaux : comment être sûr, en effet, que l’ensemble des pièces a bien été envoyé ?
Se pose aujourd’hui le problème plus important de la convocation par Internet, toujours en cours de discussion et de réflexion après plusieurs années.
 
  1. Création d’une liste de documents dont l’absence peut permettre d’annuler la résolution correspondante
L’article 11 du décret du 17 mars 1967 a été à plusieurs reprises amélioré ces dernières années dans ce sens. Le formalisme en est alourdi, mais cela force les syndics à plus de rigueur. Ainsi, si des devis ne sont pas joints à une question concernant des travaux, la résolution prise (éventuellement) pourra être annulée automatiquement.
 
  1. Extension des restrictions de mandats en assemblée générale aux mandats de gestion détenus par les syndics
De nombreux syndics ayant pris l’habitude d’utiliser leurs « mandats » de gestion locative pour voter et orienter les votes en leur faveur, l’article 23 de la loi a dû être précisé (là encore à la suite d’une action vigoureuse de l’ARC) pour écarter ces pratiques.
Excellente évolution, évidemment.
 
  1. Assouplissement des règles de majorité nécessaires pour certains travaux :
  • travaux de sécurité des biens et des personnes ;
  • travaux d’économie d’énergie ;
  • pose de compteurs divisionnaires d’eau.
 
Ces assouplissements ont ainsi permis que des décisions qui ne pouvaient être prises qu’à la double majorité le soient à la majorité de l’article 25 puis 25-1.
 
  1. Deuxième lecture : un progrès évident
Jusqu’en 2000, il fallait reconvoquer une deuxième assemblée générale pour toutes les décisions concernées par la majorité de l’article 25 qui n’avaient pas obtenu la majorité absolue en première lecture.
L’introduction d’une possibilité de deuxième lecture au cours de la première assemblée générale a considérablement allégé le dispositif et supprimé des surcoûts et pertes de temps bien inutiles.
 
  1. Introduction de la notion de décision « non valide » concernant les questions non inscrites à l’ordre du jour
Autre évolution importante empêchant les abus : une décision prise par une assemblée générale sur un problème non inscrit à l’ordre du jour est une décision non valide, elle n’a donc pas besoin d’être annulée par un juge : elle est réputée être inexistante.
Cela a permis d’éradiquer de nombreuses pratiques abusives, par exemple : faire voter n’importe quel point non inscrit à l’ordre du jour en fin d’assemblée alors qu’une partie des participants avait déjà quitté l’assemblée générale.
 
  1. Procès-verbal allégé signé en fin de séance
Cette innovation a fait débat au départ, mais a fini par entrer dans les mœurs. Elle facilite la diffusion rapide du procès-verbal.
 
  1. Obligation d’envoi (en lettre simple) du procès-verbal également aux absents représentés et aux présents acquiescants
Cette obligation était la bienvenue, car pourquoi priver les copropriétaires présents non opposants du bénéfice de l’envoi du procès-verbal ?
 
  1. Clarification concernant l’accès à la feuille de présence
Le droit d’accès à la feuille de présence intégrale (pour contrôler les votes, les mandataires, les mandats) n’a pas été simple à obtenir (autre combat de l’ARC), tant la résistance a été rude du côté de certains syndics... Allez savoir pourquoi. Mais nous y sommes parvenus, même si certains résistent encore.
 
Comme on le voit : il y a eu beaucoup de petites et grandes évolutions ; quelques répressions et déceptions, néanmoins.
 
 
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A la semaine prochaine pour le deuxième épisode.