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Alerte aux frais de recouvrement de charges injustifiés qui retombent sur la tête du syndicat des copropriétaires

Lors de la mise en concurrence des contrats de syndics, ou du contrôle des comptes, on constate des tarifs exorbitants liés aux honoraires de recouvrement des charges.

Cela concerne les frais de lettres de relance ou de mise en demeure à plus de 60 € l’unité, ou la constitution du dossier pour l’avocat à 350 €.

La réponse du syndic se décompose en deux parties : d’une part, cela permet de dissuader les copropriétaires de ne pas payer leurs charges et, d’autre part, que les frais imputés aux copropriétaires débiteurs ne sont pris en charge que par lui et en aucun cas par la copropriété.

Expliquons pourquoi cet argument n’est pas entendable, même si cette affirmation est partiellement vraie ou plutôt à moitié fausse.

I – Une loi bancale

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le point 9.1 du contrat type mentionne les frais pouvant être imputables au seul copropriétaire débiteur.

Cela commence par la lettre de mise en demeure jusqu’aux actes de justice.

Cette liste exhaustive permet d’éviter des abus du syndic qui consisteraient à « matraquer » le copropriétaire débiteur (qui au demeurant peut être de bonne foi) de frais inutiles ou abusifs dans le seul but d’augmenter ses profits.

C’est d’ailleurs pour cela que le législateur a prévu, à travers l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndic peut facturer que «  les frais » qu’il engage, sans pouvoir imputer à cela des honoraires.

La conséquence de cet encadrement légal est que si le syndic abuse de sa position en facturant tout et n’importe quoi, en cas de contentieux, le juge pourra considérer ces honoraires comme inutiles et du coup ne pas condamner le copropriétaire débiteur à les prendre en charge.

Là où la situation se complique est que le syndic ne rembourse pas les frais qu’il s’est déjà fait payer sur le compte du syndicat des copropriétaires et bascule la dépense en charge sur les comptes du syndicat des copropriétaires.

Voilà pourquoi il est faux d’indiquer que les frais de contentieux sont à la charge du copropriétaire.

A ce titre, voyons quelques décisions de justice pour mieux comprendre les enjeux et la difficulté du problème.

II – Des refus de condamnation

Afin de mettre en exergue la situation, voyons plusieurs décisions judiciaires qui vont toutes dans le même sens :

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Ainsi, le Juge a considéré que le syndic avait réclamé un montant de 2.365,78 € de frais de recouvrement injustifiés, impliquant qu’il n’a pas condamné le copropriétaire au paiement de cette somme.

Autre décision :

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Là aussi, le juge a fait un rappel de la loi, en précisant que le suivi du contentieux fait partie intégrante de la mission du syndic, déduisant pas moins de 5.281,80 € des sommes réclamées.

Comme on dit, la messe est dite !

Ces décisions imposent donc au conseil syndical, lors de la mise en concurrence des contrats de syndic, de bien vérifier l’ensemble des tarifs des prestations y compris privatifs afin de s’assurer qu’ils ne sont pas abusifs.

Par ailleurs, il faudra contrôler que le syndic rembourse au syndicat des copropriétaires les sommes prélevées sur le compte bancaire de la copropriété en tant que frais de recouvrement qui n’ont pas été pris en charge par le copropriétaire défaillant du fait que le Juge les a considéré comme illégaux ou abusifs.

 

 

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Dossier mois Juillet 2023 Coulissantes, basculantes, sectionnelles, en accordéon… on vous dit tout, ou presque, sur les portes de parking

Pour vous mettre dans l’ambiance : c’est la nuit, il pleut, vous êtes fatigué par un trop long voyage et vous êtes arrêté devant le portail de votre parking qui vous nargue derrière le pare-brise inondé que les essuie-glaces peinent à balayer. Votre porte de parking n’est pas motorisée, il va falloir sortir de votre voiture… tel est votre drame du moment…espérant une accalmie vous vous mettez à rêver…

I - Et si on ajoutait un moteur à notre porte de garage

Que vous soyez dans une démarche de création ‘ex nihilo’ ou bien sur un projet de remplacement/amélioration de votre porte existante, peut-être aurez-vous besoin de balayer le champ des possibles avant de demander des devis.

Pour commencer, il est utile de préciser la terminologie que vous allez croiser au fil de votre cheminement :

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II - Cadre réglementaire à respecter

Le Texte EN 13241-1 assure un cadre normatif à ce type d’installations pour lesquelles chaque fabricant doit réaliser une déclaration de conformité pour son matériel. Si l’installation consiste en un assemblage de différents matériels, tous conformes, c’est à l’installateur de s’assurer et d’obtenir la conformité du produit final et le marquage CE, ceci est également valable pour la motorisation de portes existantes.

Le certificat de conformité de l’installation est indispensable et doit être fourni à la livraison de l’ouvrage, il doit porter sur l’ensemble de l’installation (attention, la simple fourniture du certificat du moteur ne suffit pas à certifier l’ensemble de la porte…).

Le recours à un professionnel reconnu est donc indispensable tant pour l’installation que pour la maintenance, à ce titre le groupement ACTIBAIE membre de la puissante Fédération Française du Bâtiment et anciennement connu sous l’acronyme de SNFPSA (Syndicat National de la Fermeture, de la Protection Solaire et des professions Associées) semble un bon label.

Donc en premier lieu votre appareil ne doit représenter aucun risque de blessure pour le public qu’il soit usager ou pas du système et doit donc intégrer toutes les sécurités actives (palpeurs, cellules photo-électrique, radar HF) ou passives (tôles de protection, limiteur de couple..) afin que la mise en mouvement ne provoque ni coupure ni pincement ni écrasement ni coincement de tout ou partie du corps d’un adulte, d’un enfant ou d’un animal domestique.

Dans les bâtiments et groupes de bâtiments d'habitation, l'installation nouvelle de toute porte ou portail automatique de garage respecte les prescriptions suivantes :

1° La porte doit rester solidaire de son support :

  • c’est-à-dire que la porte ne doit pas pouvoir se séparer des montants sans qu’une action de démontage volontaire ait eu lieu.

2° Un système de sécurité doit interrompre immédiatement tout mouvement d'ouverture ou de fermeture de la porte lorsque ce mouvement peut causer un dommage à une personne :

  • tous les systèmes de sécurité (palpeurs/cellules photoélectriques/limiteur de couple) doivent être déployés et fonctionnels pour éviter la moindre blessure du fait du déplacement de la porte ou des mécanismes connexes.

3° Lorsque ce système de sécurité est défectueux, le fonctionnement automatique de la porte doit être interrompu :

  • on parle ici d’une ‘chaine de sécurité’ à action positive : tous les systèmes sont câblés en série via un conducteur alimenté, la rupture du circuit entraine immédiatement l’arrêt du mécanisme.

4° Le système de commande de la porte doit être volontaire et personnalisé à moins que la conception  de la porte ne permette que son utilisation, même anormale, ne crée aucun danger pour les personnes :

  • l’ouverture de la porte doit être volontaire via une télécommande dédiée ou une clé, la même télécommande ne devant pas ouvrir plusieurs portes (sauf si elles sont suffisamment distantes pour éviter une réception simultanée du signal sur plusieurs portes ce qui abolirai le caractère volontaire de la manœuvre)
  • l’ouverture peux être automatisée (notamment pour sortir d’un bâtiment) si et seulement si le risque de blessure lié à l’ouverture est nul (cela exclu notamment les portes qui débordent sur le domaine publique durant la manœuvre d’ouverture)

5° L'aire de débattement de la porte doit être correctement éclairée et faire l'objet d'un marquage au sol :

  • cela implique en général, au moins un asservissement de l’éclairage intérieur du parking à l’ouverture de la porte, mais aussi peut-être un éclairage dédié si besoin (minimum 50lux)
  • un ‘zébra’ jaune, au sol, doit couvrir l’intégralité de la zone de manœuvre de la porte (horizontalement ou verticalement)

6° Tout mouvement de la porte doit être signalé, tant à l'extérieur qu'à l'intérieur, par un feu orange clignotant visible de l'aire de débattement. La signalisation doit précéder le mouvement de la porte :

  • précédant de quelque seconde le début du mouvement de la porte un gyrophare ou une lampe à éclats indique aux usagés l’imminence d’une manœuvre de la porte, ce signal est visible de part et d’autre de la porte ce qui implique 2 appareils en cas de porte pleine

7° La porte doit pouvoir être manœuvrée de l'extérieur comme de l'intérieur pour permettre de dégager une personne accidentée. La manœuvre extérieure est facultative si la pression exercée par la porte est telle qu'elle ne fait pas obstacle au dégagement de la personne accidentée :

  • Un système de débrayage du mécanisme est obligatoire pour permettre de dégager une victime qui serait coincé par une porte arrêtée (suite à une mise en sécurité), une poignée est donc indispensable sur chaque face afin de permettre cette manœuvre (en particulier pour les portes basculantes lourdes)

Un rapport de la commission de sécurité des consommateurs de 2005 mets en évidence la part des éléments de sécurité dans le coût d’un portail, à hauteur de 40% du budget total dans certains cas. Une vigilance sur ce point crucial est donc capitale dans l’évaluation des offres d’une mise en concurrence.

Mais un portail ne doit pas non-plus causer de dommages aux biens, donc la porte ne doit pas déborder sur la chaussée, même de manière transitoire durant son déplacement :

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III - Dimensions habituelles des portes de parking

Vous l’aurez compris ces dimensions peuvent être variables puisque la technique permet de créer à peu près toutes les tailles qu’il est raisonnable d’imaginer. Seule la largeur de passage disponible de votre bâtiment sera la vraie limite de votre projet (et sans doute aussi le coût du chantier qui va croitre de manière proportionnelle à la taille de l’ouvrant !).

Le gabarit routier détermine une largeur minimale de 2,55m, pour autant il peut y avoir des passages, porte cochère par exemple, qui déterminent un passage plus étroit, il est alors prudent de se poser la question de la faisabilité d’une automatisation du fait de l’encombrement de la motorisation.

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On peut imaginer dans le cas des grandes largeurs de voie un portail double, une porte pour entrer et une pour sortir, ce qui permet de limiter le temps déplacement par rapport à un portail unique.

Dans le cas des portes battantes de grande surface la prise au vent peut être un réel problème et provoquer des débrayages intempestifs, un portail coulissant ou en accordéon sera alors moins sensible à cette contrainte.

IV - Les ‘accessoires’ à prévoir avec l’installation

Certains ‘accessoires’ sont obligatoires, par exemple :

  • Un signal lumineux clignotant, il doit être orange et se voir de la zone de débattement de la porte, à l’intérieur et à l’extérieur. A noter que ce signal n’est pas destiné à prévenir les piétons de l’arrivée d’un véhicule entrant ou sortant, il sert à avertir quiconque se trouverai dans la zone de manœuvre que la porte va se déplacer. Ceci dit si cela averti aussi les piétons, ce n’est que mieux.
  • Une peinture jaune au sol sur toute l’emprise de déplacement de la ou des portes, en général un zébra
  • Un éclairage de la zone de déplacement de la porte, celui-ci peut être dédié à la porte ou commun avec l’éclairage du parking via une liaison activée par la motorisation.
  • Lorsque l’ouverture est volontaire (installations dites ‘semi-automatiques’), un système de commande constitué par :
    • Une télécommande radio
    • Une boite à clé
    • Un digicode
    • Un bouton
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Nota : en cas de télécommande unique pour plusieurs portes, soit la portée de l’émetteur est ajustée pour ne concerner qu’une porte à la fois, soit la commande comporte des boutons distincts pour chaque équipement.

  • Lorsque la manœuvre est automatique :
    • Une horloge
    • Une boucle de détection magnétique dans le sol
    • Un détecteur de présence (radar)
    • Une cellule photo-électrique

Nota : une installation peut être semi-automatique dans un sens (entrée d’un garage avec un bip) et automatique dans l’autre sens (ouverture par boucle de détection magnétique)

V - L’entretien de votre installation

La norme dispose qu’un portail automatique collectif doit obligatoirement bénéficier d’un contrat d’entretien. Celui doit prendre effet dès la livraison de l’équipement, même si celui-ci est couvert par une garantie de parfait achèvement (1 an) puis de bon fonctionnement (1 année supplémentaire).

Pour le choix du prestataire deux possibilités s’offre à vous :

  • Contracter auprès de l’entreprise qui a réalisé l’installation, éventuellement en négociant une remise sur les 2 premières années compte tenu de l’obligation de garantie.
  • Contracter auprès d’une autre entreprise avant la livraison du chantier (mais dès que le matériel est fonctionnel).
  • Cette option présente l’avantage, en l’absence d’un maitre d’œuvre indépendant de l’entreprise installatrice, de faire réaliser une inspection du travail réalisé par un professionnel (le mainteneur doit en effet examiner l’installation qui lui est confiée pour rapidement établir un constat qui sera à l’origine du contrat), ainsi il sera loisible de remonter les remarque faites par le futur mainteneur à l’installateur.

        Un peu de ‘diplomatie’ est nécessaire pour amener l’installateur à procéder à  une prise en main auprès du mainteneur, le cas échéant cette phase peut être    inscrite de manière explicite dans le planning des travaux, évitant ainsi des étonnements.

  • Les 2 options présentent des avantages et des inconvénients, la relation avec l’installateur établie durant le processus d’appel d’offre et le chantier étant déterminante dans ce choix.

La réglementation impose à minima 2 visites de maintenance par an, mais il peut être prudent, pour des installations plus complexes ou plus sollicitées, d’augmenter cette fréquence à 4 ou 6 par an. Le but étant bien sûr de payer plutôt de la maintenance que du dépannage et donc de choisir plutôt que de subir.

Cette maintenance doit comprendre :

  • les visites d'entretien (nettoyage, graissage, réglages des organes mécaniques, électriques, électroniques) nécessaires au bon fonctionnement dans des conditions normales de sécurité
  • le contrôle de l'état de l'efficacité des éléments liés au bon fonctionnement et à la sécurité
  • la fourniture des produits de lubrification et de nettoyage nécessaires à un bon fonctionnement
  • la réparation ou le remplacement des pièces constituant les systèmes de sécurité hors d'usage ou usées par le fonctionnement normal de la porte (barres palpeuses, cellules photo-électriques, limiteurs de couple mécaniques ou électromécaniques, câbles, systèmes empêchant la chute du tablier, organes de commande et télécommande pour la partie récepteur…)
  • la réparation ou le remplacement des petites pièces hors d'usage ou usées par le fonctionnement normal de la porte (galets, axes, goupilles, signalisation, organes de l'armoire de manœuvre…)
  • la fourniture du livret d'entretien.

….vous vous réveillez devant la porte du garage, dans votre voiture.

La pluie redouble….il faut vraiment sortir pour ouvrir cette de porte, les travaux ne seront pas finis avant la fin de l’orage.  6

Nota : ces principes généraux d’automatisation couvrent l’ensemble des portes que l’on pourrait souhaiter automatiser, notamment les portes ‘piétonnes’.

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Les revues "bulletins de l'ARC"

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Revue n°141 Juillet 2023

La revue du 3ème trimestre 2023 de l’ARC à lire sous les palmiers

Lors de la parution de la dernière revue, nous nous félicitions de la progression de nos abonnés.

Nous sommes ravis de constater que cette tendance s’est confirmée au cours du deuxième trimestre 2023 avec plus de 2.000 nouveaux abonnés.

Ce qui est intéressant est que cette revue intéresse aussi bien les conseillers syndicaux que les syndics bénévoles mais également des professionnels tels que des avocats, des collectivités territoriales et même des syndics professionnels.

Comment le savons-nous ? Parce que soit ils se font connaitre, soit les syndics professionnels récupèrent le numéro d’un adhérent pour obtenir la revue.

Profitons de cet article pour rappeler que nous n’avons rien contre les syndics professionnels honnêtes qui peuvent, sans se cacher, s’abonner à notre revue trimestrielle.

La raison de ce succès est que les sujets abordés sont d’actualité et sont traités au fond, de manière pratique, sans vouloir interpréter les dispositions légales à l’avantage du professionnel ou même du syndicat des copropriétaires.

Pour la revue estivale du troisième trimestre 2023, l’ARC a voulu transmettre l’information de manière pédagogique grâce à différents moyens de communication.

I - Un contenu de qualité

A travers ce chapitre, nous n’allons pas rependre l’ensemble du sommaire de cette que vous trouverez en fin d’article.

Néanmoins, les dossiers principaux sont consacrés à la gestion des appels de fonds et aux dix qualités dont doit disposer le conseiller syndical pour être efficace dans sa mission.

En parallèle, sont présentées les obligations et rôle du syndic dans la préparation et la tenue de l’assemblée générale ainsi que la durée du contrat de syndic et ses modalités pratiques.

Un dossier spécial est consacré au syndic non professionnel afin d’expliquer comment entamer ces fonctions en toute sécurité.

Mais, la revue du troisième trimestre perdrait de son charme sans ajouts spécial été.

C’est dans ce cadre qu’est proposé un « test de l’été » qui consiste à vérifier si vous êtes en mesure de conduire en copropriété grâce à un examen inspiré du code de la route.

Par ailleurs, est présentée une bande dessinée sur le thème : « la rénovation énergétique des copropriétés en acronymes, afin d’expliquer les différents sigles.

D’ailleurs, un article est consacré au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Comme il est de coutume à présent, en parallèle de cette revue, est envoyé le nouveau numéro du « Pigeon déchainé » avec ses articles rédigés à la plume de pigeon trempée dans l’acide avec ses illustrations sarcastiques qui, cette fois-ci, sont en couleur.

II - Comment obtenir la revue de l’Arc

La revue de l’ARC représente en définitif 48 pages sans le moindre encart publicitaire qui traite de différents sujets d’actualité de la copropriété en apportant aux lecteurs diverses informations pratiques.

Cette revue est envoyée par courrier postal à nos adhérents qu’ils soient individuels ou collectifs.

En parallèle, cette revue est disponible auprès de notre association, soit à l’unité, soit en s’abonnant pour obtenir les 4 numéros annuels à un coût de :

20 euros pour les adhérents
24 euros pour les non-adhérents.
La revue est également disponible en format électronique sur le site internet de l’ARC à travers la rubrique « librairie ».

Bien évidemment, seuls les adhérents peuvent prendre lecture après avoir accédé à la « zone adhérent ».

Voici la première de couverture de la revue n° 141 du 3ème trimestre 2023 ainsi que le sommaire :

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