ABUS N° 3239 Le CPE-« mystère » : des découvertes inquiétantes
I. Le premier CPE en copropriété
Au mois de février 2012 a été signé le premier CPE (Contrat de Performance Energétique) en Copropriété intégrant des travaux sur le bâti.
Ce CPE signé entre Bâti-rénov (BOUYGUES) et NEXITY (syndic) et ayant bénéficié de l’assistance juridique du cabinet PELLETIER-LEFEBVRE (Philippe PELLETIER qui est président du Plan Bâtiment Grenelle) concerne une copropriété de 60 logements située à Neuilly-sur-Marne.
Ce CPE étant présenté par l’ADEME et le Plan Bâtiment Grenelle comme un dispositif particulièrement intéressant et efficace (tant du point de vue énergétique que financier) nous avons naturellement voulu pouvoir étudier de près non seulement ce contrat, mais l’opération elle-même.
Que disait, en effet, la fiche descriptive ? Ceci :
- l’opération concernait un ravalement isolant complet plus le changement de toutes les fenêtres ;
- le coût était de l’ordre de 13.500 € par logement (25 logements de 45 m2 et 35 logements de 60 m2) ;
- l’économie garantie était de 40 %.
A priori, en effet, rien que de très bonnes choses : une opération ambitieuse ; une économie importante.
II. Première surprise : impossibilité de pouvoir étudier de près cette opération
L’ARC étant la seule association à faire partie de groupes de travail ou commissions officielles concernant le CPE, nous avons demandé à analyser de près cette opération, non par suspicion, mais par cohérence et pour être sûr que l’intérêt des copropriétaires avait été bien défendu. Nous avons, alors, eu l’immense surprise de constater que l’on nous refusait l’accès à toutes les informations que nous demandions sur cette opération, telles que :
- une présentation de la copropriété ;
- le diagnostic thermique ;
- le détail des travaux et des prix ;
- la façon dont étaient calculées et justifiées les économies ;
- etc.
Ni Bâti-rénov, NI BOUYGUES, NI l’ADEME, NI le cabinet PELLETIER ne voulurent nous communiquer les informations nécessaires... L’explication ? Confidentialité.
Explication évidemment fantaisiste : ce CPE étant présenté dans tous les colloques comme un dispositif performant et très intéressant, comment était-il possible de nous refuser d’accéder à la moindre information précise le concernant (au-delà des quelques maigres données fournies par les « auteurs » du CPE) ?!
Nous avons donc décidé de publier un communiqué de Presse un peu « corsé » appelé « Le CPE Mystère », où nous expliquions la situation de rétention totale d’information de toutes parts et où nous exprimions nos inquiétudes.
III. Après le CPE-mystère...
Grâce à ce communiqué, la situation a enfin bougé. Un des copropriétaires de la copropriété concernée (un copropriétaire de plusieurs lots) s’est ému, puis s’est inquiété et a fini par se procurer le contrat.
À noter que ce copropriétaire, pourtant membre du conseil syndical, n’avait pas été destinataire du contrat et qu’il a été obligé de s’adresser au président du conseil syndical qui, lui-même, n’avait PAS ce contrat qu’il fut obligé de le demander à NEXITY.
IV. Des découvertes surprenantes...
La lecture du contrat nous a laissé tout à fait incrédules. Nous y avons découvert ceci (entre autres) :
- D’abord, la « consommation de référence » est la consommation de la dernière année de chauffe et cette consommation (285 kWh PCS par m2 habitable), est incroyablement et anormalement élevée (or, on sait que plus la consommation de référence est élevée, plus élevée sera la consommation garantie après travaux, donc moins intéressant sera le contrat) ; qui peut assurer que les logements n’ont pas été chauffés à 23 ° durant l’année de référence ? Pourquoi partir de cette consommation et non pas d’une analyse des « besoins » énergétiques réels des bâtiments avant travaux ?
- Ensuite, les travaux envisagés sont assez partiels : rien qui concerne l’installation de chauffage par exemple ; rien non plus concernant la ventilation (alors que les bâtiments feront l’objet d’une isolation totale par l’extérieur et que toutes les fenêtres seront changées) !
- Mais le pire est ailleurs : la consommation garantie par le CPE s’élève à... 170 kWh PCS par m2 habitable, alors même que l’opération bénéficie d’une pré-labellisation BBC Effinergie-Rénovation (soit, un maximum à atteindre de 104 kWh par m2 de SHON et par an).
Comment peut se justifier, dans ces conditions, une consommation d‘objectif contractuelle si élevée ?
4. Enfin nous avons découvert avec un grand étonnement ceci : le contrat de chauffage ne comporte aucune partie « P3 » (remplacement du gros matériel) du fait, sans doute, qu’aucun travaux n’est prévu en chaufferie ; de ce fait, ce contrat « exemplaire » prévoit que - en cas de problèmes importants - le prestataire de chauffage présentera des devis que la copropriété devra accepter... sans possibilité de discussion ni de mise en concurrence. Plus que surprenant...
V. Des dispositions très défavorables aux copropriétaires
De deux choses l’une :
- soit ceux qui ont pré-accordé le label BBC Effinergie-Rénovation se sont lourdement trompés, ce qui est peu probable ;
- soit ceux qui ont établi le contrat ont biaisé les chiffres, au moins sur deux points importants :
- d’abord en prenant une consommation de référence à l’évidence surévaluée, comme on l’a vu (avant travaux) ;
- ensuite en sous-estimant volontairement et lourdement les économies générées et donc garanties.
Si tel est le cas (ce qui est vraisemblable), ceci serait de nature à discréditer le Contrat de Performance Energétique en général et à justifier les pires soupçons que certains formulent à l’égard des CPE, et qui se résument ainsi :
- travaux insuffisants et partiels (l’entreprise générale fait uniquement les travaux ayant une image « grenelliènne » sans tenir compte du confort et de la santé des occupants ; ainsi dans notre exemple, comme on l’a dit, aucun travaux concernant l’installation d’une ventilation adaptée n’est prévu, ce qui est particulièrement surprenant) ;
- consommations de référence surévaluées ;
- économies sous-évaluées par l‘entreprise (ceci pour être sûre d’atteindre facilement les résultats annoncés).
Cette situation est donc à la fois paradoxale et à la fois particulièrement pénalisante pour les copropriétaires puisque :
- soit elle n’incite pas l’exploitant à réaliser toutes les économies possibles suite aux travaux et à assurer une gestion rigoureuse dans la durée (dans ce cas le CPE est contre-productif) ;
- soit elle dépossède les copropriétaires d’une partie des économies réalisées facilement au-delà de l’objectif contractuel (sous évalué) ceci via la clause d’intéressement (qui permet à l’entreprise de récupérer 50 à 60 % des économies supplémentaires).
Même si dans ce premier contrat, et à titre exceptionnel, Bâti-rénov a renoncé à cette clause d’intéressement, cela ne change rien et incitera d’ailleurs forcément l’exploitant à faire le minimum.
Enfin, signalons, ceci : à aucun moment nous n’avons pu repérer QUI avait racheté les CEE (ou allait les racheter), à quel prix et au profit de qui...
Nous avons - bien sûr - alerté l’ADEME, La Région Ile de France et EFFINERGIE en leur demandant d’engager des investigations et d’intervenir, et attendons avec beaucoup d’impatience leurs réponses que nous ne manquerons pas de livrer à nos adhérents et visiteurs.
Nous reviendrons donc sur ces problèmes dès que possible, sachant que nous avons demandé à obtenir :
- le diagnostic thermique ;
- le détail des travaux et de leur coût ;
- la justification du calcul des économies ;
- une réponse sur les produits de la vente des CEE.
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