Voici le long article consacré par le PARISIEN du 25 mars à notre enquête. À déguster.
« Les astuces des syndics pour gonfler leurs tarifs COPROPRIÉTÉS.
Alors qu'en 2010 un arrêté listait les tâches de gestion courante devant être incluses dans le forfait de base, les syndics tournent le dos à la loi et rivalisent d'imagination pour facturer de nouvelles « prestations ».
Une photocopie refacturer jusqu'à dix fois son prix, l'envoi d'une lettre simple facturée à 20 €, un poste «frais administratifs » facturé, lui, 30 €... par lot. En matière de charges de copropriété, les syndics ont adopté l'adage « Les petits ruisseaux font les grandes rivières », si l'on en croit la dernière étude de l’Association des responsables de copropriété (ARC) et de l’UNARC , qui a épluché 920 contrats de gestion de biens conclus entre janvier et mare 2012.
Et le constat est édifiant. Alors qu'en 2010, un arrêté gouvernemental avait dressé la liste de 44 tâches de gestion courante devant être incluses dans le contrat de base (convocation de l'assemblée générale annuelle et tenue des comptes de l'immeuble notamment), en pratique « 92 % des contrats contrôlés ne respectent pas cette obligation », assène l’ARC. Une majorité de syndics facturent donc des suppléments indus.
Des pratiques illégales
Conséquence : alors que le prix moyen des honoraires de base est de 148€ par logement (ou lot), le montant moyen des honoraires supplémentaires, facturés (hors travaux) atteint 75 €, soit 50 % de plus ! « Quatre copropriétés sur dix supportent notamment des frais administratifs d'une moyenne de 30 € par lot, 77 % se voient facturer des frais de conservation de leurs archives et 66 % des contrats prévoient de facturer plus de 10 € une lettre de relance simple », rappelle l’ARC, pour qui « toutes ces pratiques sont illégales ».
Les associations ont donc adressé cette étude à Frédéric Lefebvre, le secrétaire d'État chargé de la Consommation, en lui demandant de prendre des mesures afin de mieux encadrer la profession de syndic. Dans ce courrier, l’ ARC et l’UNARC rappellent que la commission des clauses abusives avait déjà révélé, en 2011, qu'un nombre très important de clauses étaient abusives ou illégales dans les contrats qu'elle avait examinés.
« Nous n'avons pas pour objectif d'obtenir une baisse des honoraires de base, souligne Bruno Dhont, le directeur général de l’ARG Notre souci est surtout que les honoraires liés à la gestion courante d'un immeuble recouvrent bien TOUTE la gestion courante et que cessent les abus concernant les honoraires supplémentaires.»
Une ingéniosité toujours renouvelée
L’Association des responsables de copropriétés (ARC) pointe dans son étude « les abus tarifaires les plus criants ». Selon son directeur général, Bruno Dhont, « chaque année, les syndics inventent de nouvelles clauses leur permettant de facturer des honoraires en sus du tarif de base ». Revue de détail des « nouveautés 2011-2012 ».
L'indexation des honoraires
Les copropriétaires votent par exemple au syndic des honoraires annuels de 10 000 €, mais le contrat prévoit une clause « d'indexation trimestrielle » qui passe inaperçue. En fin d'année, la copropriété verse finalement 10 450 € au gestionnaire de l'immeuble.
Le forfait administratif
Censé recouvrir des frais courants, ce forfait à l'appellation très générale est en moyenne facturé 30 € à chaque copropriétaire.
Or- ces frais (courriers divers, téléphones) sont en principe inclus dans les honoraires de base.
Les frais d'impayés
Les syndics multiplient les courriers de relance aux mauvais payeurs, en les facturant jusqu'à 20 € la lettre simple ! « Certains gestionnaires envoient deux lettres simples pour un total de 35 €, d'autres jusqu'à trois recommandés successifs pour un total de 110 €! » s'indigne Bruno Dhont.
Les photocopies
De plus en plus souvent, les syndics sous-traitent le tirage des convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux qui s'ensuivent. Une photocopie facturée 0,08 € par une société spécialisée est refacturée en moyenne 0,25 € à la copropriété. « Or un cabinet moyen, avec 7 000 lots de copropriété, facture environ 65 000 photocopies par an, ce qui lui garantit une marge de 11 050€ pour ce seul poste », souligne l’ARC.
L’accès à Internet
Permettre aux copropriétaires d'accéder aux comptes de leur immeuble en ligne est là encore un service de plus en plus souvent payant. Certains cabinets réclament jusqu'à 15 € par lot.
Le suivi des travaux
Alors que la loi oblige à voter des honoraires adaptés au montant et au type de travaux, 3 syndics sur 4 instaurent dans leur contrat des pourcentages fixes. Un cabinet de gestion perçoit ainsi en honoraires supplémentaires 7,17 % du coût d'un chantier.
Les heures ouvrables
Les syndics réduisent les heures ouvrables de leurs bureaux (par exemple : 9 heures-12 heures, 14 heures-17 h 30), ce qui leur permet de doper le tarif des heures non ouvrables. « Or les AG ont majoritairement lieu en fin de journée, souligne l’Arc du coup, un grand nombre de syndics
appliquent une majoration moyenne de 100 % au-delà de 20 heures et de 200 % après 22 heures ! » Pour IARC et l’UNARC, c'est clair : « La présence du syndic à 1AG doit être incluse dans les honoraires de base ».
Bénédicte ALANIOU