Ce qui devait arriver, arriva : la notification électronique au forceps

L’ARC Nationale devrait avoir une médaille pour dénoncer les abus des syndics qui nuisent à la profession et surtout aux intérêts des copropriétés et copropriétaires.

Une association en définitive d’intérêt général qui est là pour alerter les usagers sur les pratiques illégales et les manipulations de certains professionnels, et en l’occurrence des syndics.

A ce titre, avant même l’entrée en vigueur de la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024, nous avons prédit les effets pervers qu’allait provoquer la notification électronique de droit.

Sans grande surprise, dès sa promulgation le 10 avril 2024, nous relevons les premières stratégies des syndics professionnels pour imposer aux copropriétaires la transmission de leur adresse mail afin d’être en mesure de leur notifier les documents.

Avant de la présenter, expliquons le nouveau dispositif lié à la notification électronique de droit et surtout ses limites.

I – Un choix discrétionnaire du copropriétaire

L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié pour imposer de droit aux copropriétaires les notifications électroniques.

Néanmoins, ce même article indique qu’ils peuvent  à tout moment, et par tous moyens, demander au syndic de continuer à recevoir ses notification par voie postale.

Pire, ce même article impose au syndic d’informer les copropriétaires de ce droit.

Ainsi, le syndic n’a pas à imposer aux copropriétaires le procédé à utiliser pour faire connaître leur choix de continuer à recevoir leur  notification en format papier.

Un simple mail, ou même un coup de téléphone, pourrait suffire.

Néanmoins, il reste la charge de la preuve impliquant que dans l’idéal, le copropriétaire devra informer de sa volonté par mail, voire mieux par courrier recommandé, ayant ainsi la preuve de sa demande.

Par ailleurs, il faut préciser que le copropriétaire n’a aucune obligation légale de fournir au syndic une adresse mail.

Par conséquent, le syndic ne peut pas obliger le copropriétaire à lui en remettre une ni même à conditionner l’accès à l’extranet de la copropriété à la remise de cette information.

Ceci étant dit, l’article 65 du décret du 17 mars 1967 précise que les notifications et mises en demeure électroniques sont valablement faites sur la dernière adresse électronique du copropriétaire qui a été communiquée au syndic.

Voyons à présent comment certains cabinets de syndic procèdent.

II – Une procédure imposée

Sans plus tarder, voici un extrait de modèle de courrier que certains syndics professionnels envoient aux copropriétaires :

Le principe est d’imposer en toute illégalité aux copropriétaires de se rendre sur leur extranet pour récupérer leurs appels de fonds par voie électronique, nécessitant de fournir au préalable une adresse mail.

Grâce à ce procédé malhonnête, le syndic récupère subtilement les adresses mail des copropriétaires, pour ensuite être en mesure de leur notifier les documents.

En lisant cet article, certains syndics vont affirmer qu’il s’agit d’un procès d’intention.

Nous leur répondons que d’une part le syndic n’a pas à imposer la réception des appels de fonds par voie électrique qui nécessite d’obtenir au préalable le consentement du copropriétaire conformément à l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 et d’autre part, que l’extranet a pour vocation de mettre en ligne des documents de la copropriété et non de récupérer des avis d’appels de fonds.

Il s’agit donc bien d’une procédure délibérée des syndics professionnels pour récupérer subtilement les adresses mais des copropriétaires.

Les copropriétaires ne devront pas tomber dans ce piège ,en rappelant au syndic qu’il ne peut pas leur imposer de recevoir leurs avis d’appels de fonds par voie électronique et qu’il peut encore moins, surtout par des procédés détournés, récupérer une adresse mail.

Nous invitons les copropriétaires à nous remonter toutes pratiques des syndics qui consisteraient à extirper leurs adresses mail.