Des sanctions financières en cas de contrat type non respecté qui risquent d’être insuffisantes

Bien souvent, pour minimiser les abus, voire les illégalités commises par les syndics et dénoncées par l’ARC, les professionnels essaient de circonscrire les faits en invoquant qu’il s’agit de cas marginaux, n’ayant au final rien à se reprocher.

Là où la situation se complique, c’est lorsque les instances publiques comme la répression des fraudes ou le gouvernement comprennent qu’il y a un problème de fond, imposant une législation plus rigoureuse avec la mise en place de sanctions financières.

C’est justement ce qui est prévu en matière de contrat type de syndic.

En effet, après une enquête réalisée par la répression des fraudes qui a constaté que presque 50 % des contrats de syndic étudiés présentaient des illégalités, l’ordonnance « Copropriété » du 30 octobre 2019 a prévu des sanctions financières en cas de non-respect.

Voyons ce que prévoit l’ordonnance et pourquoi cette mesure reste limitée, même s’il s’agit d’un bon début.

I. Mise en place d’amendes administratives

L’article 16 de l’ordonnance qui a modifié l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 a prévu qu’en cas de non-respect par le syndic du contrat type règlementaire, une amende administrative pouvait lui être prononcée.

Celles-ci sont fixées jusqu’à 3 000 euros pour les personnes physiques et jusqu’à 15 000 euros pour les personnes morales.

Cette sanction sera prononcée après une enquête réalisée par la répression des fraudes.

Cette procédure ne pourra pas permettre à une copropriété lésée de demander réparation en réclamant qu’une partie de l’amende lui soit reversée. Pour cela, elle devra engager une action judiciaire distincte dont elle est demanderesse, et ce même si c’est elle qui a alerté la répression des fraudes pour dénoncer les illégalités constatées dans le contrat.

Par ailleurs, il est probable qu’avant qu’une amende administrative ne soit prononcée, des avertissements, voire un rappel à l’ordre, soient formulés impliquant que les syndics ne soient pas trop inquiétés par ces nouvelles sanctions.

Mais encore, ces amendes ne concernent que les pratiques illégales telles que l’inscription de facturations non prévues au contrat ou bien des clauses qui ont été modifiées dans l’intérêt du syndic.

Autrement dit, les tarifs abusifs ne pourront pas être sanctionnés par la répression des fraudes.

Il est donc probable que les syndics vont procéder autrement.

II. Des prestations illégales invisibles dans le contrat de syndic

Nous le constatons déjà, le principe utilisé par les syndics est de présenter un contrat type conforme à la règlementation tout en continuant à facturer des prestations illégales.

Les exemples ne manquent pas, facturation intégrale de l’heure au lieu d’être calculés au prorata du temps effectué, honoraire de suivi de dossier contentieux alors qu’il ne s’agit pas de diligence exceptionnelle, ou pire carrément des libellés de prestations sortis du chapeau : frais de prélèvement à la source, entretien employé d’immeuble, forfait administratif, dossier mutation…

Une seconde pratique tout aussi contestable fait son apparition.

Elle consiste pour les syndics à imposer aux syndicats des copropriétaires qu’ils gèrent de faire appel à leurs propres filiales permettant ainsi de percevoir une rémunération parallèle pour des tâches qui normalement devraient être incluses dans le contrat de mandat.

En effet, ces filiales de courtage que ce soit d’énergie ou d’assurance perçoivent une rémunération de la compagnie ou du fournisseur lorsqu’elles placent un contrat dont le titulaire est le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, il est clair que si la répression des fraudes ne regarde que les contrats types de mandat, la vie restera belle pour les syndics. En revanche, si elle contrôle la réalité des facturations imputées sur les comptes du syndicat des copropriétaires, alors la partie risque d’être plus compliquée pour les syndics professionnels.

Nous allons saisir la répression des fraudes pour connaître comment ils comptent procéder en matière de contrôle du respect du contrat type.