L’emprunt collectif à adhésion impérative voté à deux qui engage tous les copropriétaires

Une des volontés des Pouvoirs publics et des Législateurs est d’inciter le vote des travaux de rénovation énergétique en validant diverses réformes législatives qui, de prime à bord, paraissent intéressantes, mais qui au final deviennent délirantes.

Parmi les fausses bonnes idées, nous avons l’emprunt collectif à adhésion impérative qui, permettrait à un seul copropriétaire de pouvoir engager tous les copropriétaires à souscrire un emprunt collectif pour financer leur quote-part de travaux de rénovation énergétique qui peuvent représenter plusieurs centaines de milliers d’euros voire le million.

Voyons cela en détail.

I – Un emprunt collectif à adhésion impérative

La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a introduit un nouvel article 26-4 dans la loi du 10 juillet 1965 qui permet à une assemblée générale de voter un emprunt collectif qui s’impose à tous les copropriétaires, même les opposants, à moins qu’ils soient en mesure de payer leur quote-part travaux dans un délai de six mois.

La souscription de cet emprunt collectif se vote à la même majorité que les travaux votés qui seront financés par cet emprunt.

Autrement dit, si les travaux à financer se votent à la majorité de l’article 24, la souscription de l’emprunt se votera à cette même majorité, soit celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

En revanche, si les travaux se votent à l’article 25, l’emprunt devra se voter à ce même article 25, c’est-à-dire à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

Mais la difficulté résulte lorsque l’on combine ce nouveau dispositif avec une nouvelle réforme issue également de la loi Habitat dégradé qui est introduite à l’article 25-1, 2ème alinéa de la loi du 10 juillet 1965.

Voyons l’aberration du système.

II – Un vote à la majorité des voix exprimées  

L’article 25, 2ème alinéa de la loi du 10 juillet 1965, permet de convoquer dans les trois mois une seconde assemblée générale pour faire voter à l’article 24 des résolutions qui relèvent de l’article 25 mais qui n’ont pas été adoptées ni même ont obtenu le seuil minimum d’un tiers de voix favorables pour bénéficier d’un second vote.

Ainsi, en pratique, des travaux qui relèvent de l’article 25 et n’ont pas obtenu lors de la première assemblée générale la majorité requise ni même un tiers des voix favorables, pourraient être revotés lors d’une seconde assemblée générale convoquée dans les trois mois, et ainsi être votés à une majorité relative.

Dans ce même esprit, si la première assemblée générale était adossée à des travaux avec un emprunt collectif, lors de la deuxième lecture, les quelques copropriétaires présents pourraient engager l’ensemble du syndicat des copropriétaires à souscrire un emprunt collectif.

Ainsi, un ou deux copropriétaires pourraient engager l’intégralité des copropriétaires à à réaliser les travaux et surtout à souscrire un emprunt collectif.

Une législation qui dépasse la réalité justifiant un peu de sérieux dans les réformes du droit de la copropriété.