Aucun syndic professionnel ne se révèle infaillible dans sa gestion d’une copropriété. Si certaines errances s’avèrent compréhensibles, en l’absence de dispositions légales suffisamment explicites ou existantes, d’autres comportements sont en revanche juridiquement injustifiables. MY SYNDIC mérite le trophée 2023/2024 de l’incompétence.
I. MY SYNDIC : illégalité de sa gestion 2023/2024 sans mandat d’une copropriété parisienne
Une résidence parisienne reçoit sa convocation à l’assemblée générale du 27 juin 2024 pour le moins déroutante pour divers motifs :
- elle n’émane pas d’un syndic, mais de la présidente du conseil syndical ;
- son ordre du jour comporte une question décuplée sur la désignation du syndic, malgré le défaut de mise en concurrence à cette fonction, MY SYNDIC étant l’unique candidat.
En y regardant de plus près, l’on comprend mieux cette présentation juridiquement déconcertante.
Ce cabinet administre la copropriété depuis plus d’un mandat sans mandat, ce qui ne lui permet pas de pouvoir convoquer régulièrement l’assemblée.
En effet, le syndic ne peut accomplir légitimement des actes de gestion, qu’à la condition de disposer à leur date de réalisation d’un mandat non échu (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965, 11 et 29 du décret du 17 mars 1967).
Pour faire face à cette situation, la solution préconisée par MY SYNDIC consiste à notifier cette convocation par l’intermédiaire de la présidente du conseil syndical et à soumettre aux copropriétaires sa nomination au poste de syndic de manière rétroactive, autrement dit de l’approuver après coup (2024) pour la période sur laquelle il en était dépourvu (2023/2024).
II. Incidences juridiques de ces illicéités
L’infraction de MY SYNDIC, via la présidente du conseil syndical, expose le syndicat à des actions judiciaires en contestation de copropriétaires.
Tout d’abord, un opposant ou défaillant peut solliciter dans les deux mois de la notification du procès-verbal la nullité de la résolution 2 - b1 (art. 42 de la loi). En effet, la jurisprudence constante invalide l’élection rétroactive du syndic, Cass. 3e civ. 17 juillet 1996, n° 94 - 15140.
L’annulation de cette décision permet aux copropriétaires d’exiger le remboursement des provisions et charges éditées et réglées à ce tiers au syndicat et de poursuivre ce cabinet en indemnisation de leur préjudice sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle pour faute (art. 1240 et s. du Code civil), voire ses compagnies d’assurances.
De plus, ce cabinet pourrait être condamné à supporter les frais de désignation d’un administrateur judiciaire, si le syndicat doit y faire appel, afin de pallier l’absence de syndic causée exclusivement par le précédent gestionnaire, CA Paris 23e ch. 17 février 2000.
En l’espèce, cette situation pourrait résulter du rejet des copropriétaires en assemblée de la question n° 2 - b2 (mandat 2024/2026 à MY SYNDIC), en raison des fautes graves de ce cabinet entre 2023 et 2024.
Tout d’abord, le conseil syndical et les copropriétaires doivent s’employer à ce que le syndic convoque a minima une assemblée générale annuelle conformément à son obligation réglementaire (art. 7 du décret) et avant l’expiration de son mandat.
Dans la négative, il convient de lui trouver rapidement un successeur soit à titre principal par le président du conseil syndical en exercice ou, à défaut, par tout copropriétaire, soit à titre accessoire par la voie judiciaire.
Il s’agit de garantir la poursuite de l’administration licite de la résidence, et prémunir le syndicat contre une instabilité financière et juridique dommageable.