« 60 Millions de Consommateurs » s’adressent
aux 8 millions de Copropriétaires, avec l’ARC
Voici de larges extraits d’un article du « 60 Millions de Consommateurs » qui explique ce qui a changé dans la loi ALUR en matière de copropriété.
Comme on le constate, l’ARC est largement citée et évoquée…
Bonne lecture.
En copropriété, des changements à l'ordre du jour
La loi Alur tente de rééquilibrer les rapports entre copropriétaires et syndics. Mais les professionnels font de la résistance. Le point sur les mesures qui s'appliquent déjà et sur celles qui sont menacées.
Dur de faire progresser la protection des copropriétaires face à des professionnels si bien introduits dans les allées du pouvoir. En réformant la loi du 10 juillet 1965, Cécile Duflot et sa fameuse loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) pourraient parvenir pourtant à imposer de meilleures pratiques.
D'ores et déjà, les syndics fustigent l'inflation de paperasse qui en découle : ils tiennent là un excellent prétexte pour gonfler leurs honoraires. C'est ainsi que, avant même l'entrée en vigueur de plusieurs dispositifs de la loi, les cabinets ont imposé une hausse de 10 % de leurs honoraires, en moyenne, et jusqu'à 35 % selon le courtier en syndic Syneval, qui travaille avec 150 cabinets. . « Ces hausses visent à compenser la perte de revenus tirés du placement de la trésorerie détenue sur le compte commun des copropriétés de plus de 15 lots » explique Rachid Laaraj, le directeur de Syneval qui trouve toutefois injustifiée une inflation supérieure à 10 %.
Autre dommage collatéral de la nouvelle loi : la tentative des grands réseaux d'imposer un contrat de trois ans dans les assemblées générales afin de repousser leurs nouvelles obligations. Voilà maintenant que la loi de simplification de la vie des entreprises, actuellement en discussion, devrait remettre en cause les nouvelles obligations d'information à l’acquéreur au moment de la transaction... Autant de manœuvres qui confirment qu'il est ardu de nettoyer le secteur de ses abus, sans cesse renouvelés. La loi Alur a pourtant cette ambition.
LES HONORAIRES MIEUX ENCADRES
►Un contrat-type. Premier changement d'envergure, un contrat type sera défini par décret. Il fixera une fois pour toutes les prestations spécifiques. Toutes les autres tâches seront considérées comme relevant de la gestion courante et seront par conséquent incluses dans le forfait annuel. Depuis dix ans, le nombre et la variété de ces prestations spécifiques ont enflé de manière démesurée, au point d'aboutir, dans de nombreux cas, à une deuxième facturation de certaines tâches courantes. Tout cela devrait donc prendre fin.
► Des tarifs réglementés. Seront également encadrés par décret les honoraires facturés non à la copropriété, mais à un copropriétaire en particulier- le tarif de l'état daté, ce document rempli par le cabinet et remis au notaire lors de la vente d'un lot sera, par exemple, réglementé. C'est une revendication ancienne des représentants des copropriétaires, certains états datés étant facturés jusqu'à 6oo € !
► Travaux exceptionnels. Il était déjà interdit aux syndics de fixer par avance au contrat leur pourcentage d'honoraires supplémentaires en cas de travaux exceptionnels. Dans la nouvelle loi, l’interdiction est étendue à tout barème, même donné à titre indicatif. Ces honoraires doivent être votés au coup par coup en assemblée, en même temps que les travaux, dans une résolution séparée. Lorsque le syndic proposera les services d'une entreprise, pour des travaux ou pas, il sera tenu de signaler les éventuels liens qu'il entretient avec celle-ci, par exemple s'ils font partie du même groupe [sous peine d’inopposabilité du contrat].
LES CONSEILS SYNDICAUX PLUS IMPLIQUES
► Budget prévisionnel. Le cabinet [de syndic] est légalement tenu d'élaborer, avec le conseil syndical, le budget prévisionnel de la copropriété. En cas d'empêchement du syndic (maladie, liquidation judiciaire...), le président du conseil a la faculté de convoquer une assemblée générale pour choisir un autre cabinet sans devoir passer par le tribunal.
En cas de changement de cabinet, une mise en concurrence préalable de plusieurs candidats doit avoir lieu sous l'égide du conseil syndical, selon des modalités qui, pour l’Association des responsables de copropriété (ARC), risquent cependant de générer des contentieux.
► Démission du syndic. Si le syndic démissionne, il devra respecter un préavis de trois mois avant de cesser effectivement ses fonctions. Il s'agit de mettre fin au fréquent chantage des professionnels qui, pour imposer leurs vues ou leurs pratiques, menacent de démissionner sur-le-champ, ce qui peut obliger la copropriété à recourir à un administrateur judiciaire.
Et souvent à reculer devant le chantage du cabinet. Les copropriétaires auront ainsi le temps de trouver un autre syndic, sachant que la désignation d'un nouveau avant le terme du mandat du précédent - notamment pendant son préavis - vaut dorénavant révocation à compter de la prise de fonction de celui-ci.
LES COMPTES BANCAIRES (UN PEU) PLUS SÉPARÉS
► Maitrise de la trésorerie. Imposer un compte bancaire séparé au nom de la copropriété, voilà une autre avancée de la loi Alur. Dans la plupart des immeubles, les charges sont versées sur le compte du syndic, après autorisation de l'assemblée générale, incitée par une ristourne notable sur les honoraires.
Avec un compte bancaire à son nom, une copropriété maîtrisera sa trésorerie et ses avoirs notamment en cas de défaillance ou de changement de syndic. Le risque de voir le cabinet indélicat partir avec la caisse ou compenser les faiblesses de trésorerie d'un autre immeuble s'éloigne. De surcroît, le professionnel ne pourra plus faire fructifier l’argent de l'immeuble à son propre profit par le jeu d'un compte miroir mis en place par son banquier complice.
Gros bémol : le texte, qui ne s'applique qu'aux contrats conclus ou renouvelés après le 24 mars 2015, ne concerne que les immeubles de plus de quinze lots.
Face à la puissance du lobby immobilier, le gouvernement a maintenu la possibilité d'une dispense pour les immeubles de moins de quinze lots.
« Nous sommes scandalisés par ce recul, d’autant que 6o à 7o % des copropriétés sont dans ce cas », fulmine l’ARC.
LES GROS TRAVAUX MIEUX PROGRAMMES
►Changement de majorité. En matière de gros travaux, ceux portant sur des transformations et améliorations de l'immeuble peuvent être votés à la majorité prévue à l'article 25 de la loi de 1965 (celle de tous les copropriétaires, exprimés en tantièmes) et non plus à la double majorité de l'article 26 (les deux tiers des tantièmes et la moitié des copropriétaires plus un). « Espérons seulement que cet allégement parfois nécessaire pour faire voter des travaux d'amélioration ne va pas entraîner des abus », s'inquiète I'ARC.
► Fonds prévisionnel. Au chapitre gros travaux toujours, les copropriétaires seront tenus de constituer à partir de 2017 un fonds prévisionnel de travaux, seul moyen selon l’ARC « d'éviter la catastrophe : absence de décisions, puis travaux en urgence, puis impayés. Seules quelques copropriétés pourront s'en dispenser, après un vote à l'unanimité, en particulier celles de dix lots ou moins ».
La cotisation devra s'élever au minimum à 5 % du budget annuel prévisionnel de charges courantes de la copropriété.
DES ACQUEREURS PLUS INFORMÉS ?
► Informations lors de la vente. La loi Alur a prévu qu'à l'avant-contrat de vente d'un appartement devaient être annexées de nouvelles informations : règlement de copropriété, P.-V. des trois dernières assemblées, charges des deux derniers exercices, état des impayés, carnet d'entretien... Un peu trop, selon l’ARC : « Ces nouvelles obligations vont coûter cher et ne seront pas forcément utiles car trop d' information tue l'information. "
Cet été, le projet de loi de simplication (article 7 ter) a prévu de revenir sur toutes ces nouvelles obligations, qui, de fait, n’en seront plus. Rien n’empêchera toutefois l'acheteur de demander ces documents.
LES MAUVAIS PAYEURS MIEUX CIBLÉS
► Des recours renforcés. La réforme s'intéresse enfin au cas des copropriétés dont la situation financière et le patrimoine sont totalement dégradés, ce qui concerne plusieurs dizaines de milliers de logements. Les recours contre les mauvais payeurs organisés sont renforcés. Une alerte pourra être déposée auprès du juge à partir de 15 % d'impayés dans un immeuble, contre 25 % auparavant.
Si plusieurs mesures sont déjà entrées en vigueur (voir encadré), certaines demandent un texte d'application. Les associations et les professionnels se sont mobilisés pour en négocier le contenu, mais l'efficacité de la réforme dépendra de la façon dont les copropriétaires et leurs conseils syndicaux veilleront à son application: il n'existe pas de bonnes copropriétés sans copropriétaires impliqués dans la vie de leur immeuble. »
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Bon à savoir : Les mesures qui s’appliquent déjà
Certaines dispositions sont déjà en vigueur comme le préavis de démission
du syndic et la fin de son mandat dès la désignation d'un nouveau,
la mise en concurrence des candidats à la gestion de l'immeuble par le
conseil syndical, la convocation d'une assemblée par le conseil, la
modification des règles de majorité en assemblée, une partie des nouvelles
règles d'information des acquéreurs. Les autres mesures seront mises en
place plus tard (2017 pour les cotisations du fonds travaux) ou attendent
leur texte d’application : c’est le cas du contrat standard, de l’encadrement
des honoraires, de l’information sur les liens avec d’autres entreprises,
ou du compte séparé sans dispense.
Vu le lobbying en cours ça risque de traîner.
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