ARC Abus n°1527: 24 09 08/©
L’ARC et les syndics (4ème partie) ou :
l’abus 1521… ça plaît
« Merci de cet éclairage, on finissait par ne plus rien comprendre. Entre nous, on attend avec impatience la suite. Bravo ».
Chers Internautes, un peu de patience. On n’a pas toujours le temps de tenir nos promesses. C’est pourquoi cette semaine on ne va peut-être pas TOUT vous révéler sur les bons et mauvais syndics.
En fait, on s’aperçoit qu’essayer d’expliquer, est plus long que prévu. On a donc décidé :
- de vous donner le sommaire du prochain épisode ;
- de commencer simplement par un bout.
Ça vous va ? De toute façon pas le choix.
Le sommaire de notre analyse : qu’est-ce qu’un bon syndic ?
- Les données préalables
- L’échelle des complexités de la gestion :
- les copropriétés très faciles à gérer ;
- les copropriétés faciles ;
- les copropriétés difficiles ;
- les copropriétés très difficiles.
- Les cinq degrés de gestion :
- la carence de gestion ;
- les erreurs de gestion ;
- la gestion minimum ;
- la gestion déléguée ;
- la gestion optimum.
- Les trois niveaux d’analyse :
- l’axe de la compétence et de l’efficacité ;
- l’axe de la disponibilité et dialogue ;
- l’axe de la probité et de l’honnêteté.
- Critères et indices de bonne gestion
- L’axe « compétence-eficacité »
Passage en revue de TOUS les critères de bonne gestion en matière de :
- maîtrise des charges courantes et des charges d’entretien courant ;
- maîtrise des charges d’énergie-d’eau-d’électricité ;
- traitement des impayés ;
- gros travaux et entretien patrimonial ;
- gestion du personnel d’immeuble et des paies ;
- gestion financière.
- L’axe « disponibilité-dialogue »
Critères concernant :
- le nombre d’immeubles et de lots par gestionnaire ;
- l’organisation du cabinet ;
- les relations avec le conseil syndical ;
- la préparation concertée et tenue de l’assemblée générale ;
- les « moyens » du syndic :
- contentieux ;
- informatique…
- Critères et indices de mauvaise gestion
- L’axe « manque de probité, manque d’honnêteté »
- Tout ce que le syndic peut « imposer » dans son intérêt et à l’encontre de celui des copropriétaires ;
- Les « mensonges » de votre syndic ;
- Les « ficelles » du contrat de votre syndic et dispositions abusives.
- Recueil des critères multi-axe de mauvaise gestion
(fin du sommaire)
Nous commençons donc par le premier point :
- Les données préalables à l’analyse de ce qu’est une « bonne gestion »
- Copropriété et gestion : quatre situations pour fixer les idées
Avant de rentrer dans le vif sujet, nous voudrions dire un mot de la plus ou moins grande complexité de gestion d’une copropriété.
il est, en effet, important de prendre conscience que de très nombreux immeubles sont très faciles à gérer, ce qui doit nous permettre de relativiser les plaintes incessantes de certains syndics concernant la « difficulté du métier » (invoquée souvent pour justifier soit leurs honoraires soit leurs erreurs ou carence).
Nous distinguons quatre sortes de situations (ou de configurations).
En voici - schématiquement - les caractéristiques.
Rappelons qu’il il y a en tout 500 000 copropriétés en France :
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Il y a environ 150 000 copropriétés très faciles à gérer qui ont les caractéristiques suivantes :
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Il y a environ entre 100 000 à 150 000 copropriétés faciles à gérer :
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Il s’agit :
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Il y a environ entre150 000 et 200 000 copropriétés difficiles à gérer :
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Il s’agit :
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Enfin on dénombre 50 000 copropriétés très difficiles à gérer :
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Il s’agit :
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Gérer les copropriétés très faciles et faciles est à la portée de presque tous les professionnels (et, bien sûr, des bénévoles). Il suffit juste de connaître le b-a-ba de la gestion et de savoir communiquer.
Par contre gérer les copropriétés difficiles ou très difficiles, requiert de vraies compétences.
Et si celles-ci ne sont pas au rendez-vous, alors les résultats garantis seront :
- augmentation des charges ;
- accélération de la dégradation physique et financière des immeubles ;
- développement de problèmes chaque jour plus complexes (équipements en pannes irréparables ; comportements de plus en plus durs des habitants, etc.).
Certains syndics qui arrivent à gérer convenablement des immeubles faciles pensent qu’ils vont pouvoir gérer facilement des immeubles difficiles. Et c’est bien là, souvent, le problème !
2. Les cinq degrés de la gestion
Le degré zéro : la « carence de gestion ».
La carence de gestion ou « degré zéro de la gestion » est une situation que nous connaissons bien. Dans ce cas, le syndic ne vient pas sur l’immeuble, ne voit rien, ne sait rien, ne fait rien. Il se contente d’une comptabilité de base et d’une convocation en assemblée générale annuelle.
Le conseil syndical fait tout et c’est dans ces situations qu’un jour, fatigués de courir après leur syndic, des copropriétaires se mettent en gestion directe.
Premier degré : les erreurs (de gestion).
Le premier degré de la gestion, c’est une gestion où les erreurs s’accumulent.
Les erreurs de gestion ne sont malheureusement pas rares : on les trouve souvent en matière de gestion du personnel, mais aussi en recouvrement d’impayés et en tenue de comptes et de la comptabilité. Les erreurs de gestion des syndics coûtent souvent très cher aux copropriétaires.
Deuxième degré : la gestion minimum.
La gestion minimum est le degré de gestion le plus courant. Le syndic se contente de faire (ou de faire faire) sans rechercher à mettre en place une « bonne gestion ». Il y a un problème avec la porte ; il va la faire réparer ; il va payer la facture même si le prix est le triple de ce qu’il devrait être… De même il va imputer les consommations d’eau sans se demander si les compteurs ne sont pas trop vieux, s’il est normal que 20 % de la consommation générale soit affectée aux parties communes, etc.
La gestion minimum vient non seulement du fait que les syndics ne veulent pas consacrer trop de temps à la « gestion » rigoureuse mais aussi du fait que souvent ils ne sauraient pas vraiment comment BIEN gérer (exemple : chauffage, eau, personnel) ; cette gestion « minium » coûte aussi très cher.
À noter : un « gestionnaire minimum » qui doit gérer une copropriété « facile » ne se remarque pas trop.
Voilà peut-être pourquoi beaucoup de syndics moyens (dans le sens de médiocres) sont contents d’eux et ne remarquent même pas que ce sont, en fait, de mauvais syndics.
Troisième degré : la gestion déléguée
Il y a deux sortes de gestion « déléguées » :
- dans un cas, le syndic laisse faire certains copropriétaires qui s’approprient l’immeuble comme leur « chose » et font fonctionner tous ça à la baguette (et dans leur intérêt). C’est le syndic « démissionnaire » (il laisse faire pour rester syndic) ;
- dans un autre cas, c’est la vraie « co-gestion » où il y a un partage des tâches claires entre syndic et conseil syndical, celui-ci assurant sa délégation effectivement dans l’intérêt des copropriétaires et de la copropriété.
Quatrième degré : la gestion optimum.
C’est la gestion de rêve. Non seulement le syndic fait ce qu’il faut faire (sans commettre d’erreur) mais il le fait de façon à obtenir les meilleurs résultats.
À noter : une gestion optimum est IMPOSSIBLE si le syndic ne se fait pas aider par un conseil syndical lui-même vigilant et efficace.
Le problème est que, pour cela, il faut que le syndic accepte de travailler avec le conseil syndical, d’être contrôlé par lui, questionné par lui, etc.
Or nombreux sont les syndics qui ne supportent pas le conseil syndical un peu trop présent et qui n’apprécient que les conseils syndicaux « béni-oui-oui ».
Voilà donc cinq types de « gestion ». À vous de situer votre syndic sachant que certains syndics peuvent « mixer » les degrés.
3. Les trois niveaux d’analyse :
- l’axe de la COMPÉTENCE et de l’EFFICACITÉ
- l’axe de la DISPONIBILITÉ et du DIALOGUE
- l’axe de la PROBITÉ et de l’HONNÊTETÉ
Pour être un bon syndic :
- Il faut d’abord être compétent et efficace dans les différents domaines de la gestion :
- charges courantes et petits travaux ;
- gestion des fluides ;
- gestion du personnel ;
- recouvrement des impayés ;
- comptabilité ;
- gestion financière ;
- gros travaux.
- Il faut ensuite mettre en place un dispositif permettant une certaine disponibilité, une certaine écoute et une capacité de travailler réellement avec le conseil syndical (les syndics vous diront que c’est toujours le cas ; nous sommes bien placés pour savoir que ce n’est malheureusement pas exact et le monterons).
- Enfin il faut être « correct » ou probe et « honnête ».
À quoi sert-il d’avoir un syndic qui sait « gérer l’eau » et applique intelligemment la convention collective des gardiens si c’est pour supporter les mille et un abus dont un syndic peut être capable (vous verrez : la liste est plutôt impressionnante) ceci sans parler des pratiques relevant du droit pénal ?
De même, à quoi servirait-il d’avoir un syndic correct et honnête s’il est insuffisamment compétent ?
Nous allons, dans les pages qui suivent passer en revue toutes les questions qu’il va falloir vous poser pour faire le tour de chaque niveau (compétence, disponibilité, probité) et vérifier point par point ce qu’il en est chez votre syndic.
Prêts pour le voyage ?
On y va (patience, une semaine, c’est vite passé).