Abus 3221 Le Procureur de la République de Paris « poursuit » les locations meublées touristiques illicites.
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I. L’ARC et la location « touristique » illicite dans les copropriétés
Depuis quelques années, les grandes villes de l’hexagone assistent à l’explosion d’un phénomène lucratif la location meublée à courte durée d’appartements dans les copropriétés.
Cette pratique, source fréquente de nuisances pour les résidents, a conduit les copropriétaires à s’interroger sur la légalité de la situation, et à s’apercevoir de l’irrégularité de la plupart des mises en location de ce type.
Certaines villes, comme la Ville de Paris ont même décidé de lancer des actions accompagnées de groupes de travail (l’ARC participe ainsi à la Commission mise en place par la Ville de Paris).
Contrairement à une idée reçue, les contrevenants s’exposent à des poursuites judiciaires qui peuvent être engagées non seulement par le syndicat, mais aussi par le Procureur de la République, comme souligné dans un récent arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 24 mai 2011 (voir plus bas).
Voici donc un petit article sur la question, à destination des copropriétaires « victimes » de ces pratiques (problèmes de sécurité, les codes d’accès étant largement distribués, mais aussi de bruit, de dégradation des parties communes, les « touristes » en question pouvant poser beaucoup de problèmes).
N’hésitez pas à l’adresser aux copropriétaires en infraction et à votre syndic.
II. Le statut juridique des locations meublées à courte durée ou touristiques
A. Définition.
L’article 632-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose qu’un bail meublé s’entend de la convention souscrite par écrit entre un propriétaire et un locataire pour une durée minimale d’un an (ou 9 mois pour un étudiant) sur un logement constituant sa résidence principale d’habitation.
Et la jurisprudence de décider, que toute location meublée de moins d’un an consentie sur un appartement représente un bail meublé à courte durée ou touristique (CA Paris 24 mai 2011).
B. Incidence.
Si l’on avait pu penser à l’absence de répercussion du simple fait d’une durée raccourcie, il n’en est rien.
En effet, le copropriétaire, qui met à disposition son lot en location meublée à courte durée à un touriste exerce une activité commerciale (Cour d’Appel de Paris, 24 mai 2011, n° 10-54787).
A ce titre, cette affectation n’est pas licite à l’égard :
- du syndicat de copropriété, en cas de destination de l’immeuble exclusivement bourgeoise (habitation) ou bourgeoise (habitation et professions libérales), un lot ne pouvant dès lors être affecté à la location meublée à courte durée, l’usage commercial de celui-ci violant le règlement de copropriété « loi des parties » (Cass 3e civ. 4 janvier 1990, n° 88 - 13136) ;
- des Pouvoirs publics, si cette location intervient sur un local destiné à l’habitation selon le règlement de copropriété.
IV. Régularisation des locations meublées touristiques et sanctions en cas de maintien de l’illégalité
A. Régularisation des locations meublées à courte durée.
Le propriétaire du lot doit obtenir :
- du syndicat une modification du règlement de copropriété - par un vote à l’unanimité de ses membres - autorisant les activités commerciales, en cas de destination de l’immeuble exclusivement (habitation) ou simplement bourgeoise (habitation et professions libérales) ;
- de la mairie une autorisation administrative - si la location meublée courte durée concerne un local d’habitation - à savoir un changement d’usage avec compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage (art. L 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Dans un second temps, le propriétaire du lot devra déposer auprès des services communaux une déclaration de meublé de tourisme, le rendant notamment assujetti à la taxe de séjour.
B. Sanctions.
Le copropriétaire défaillant peut être assigné par le :
- syndicat, afin qu’il soit contraint à se conformer à la destination bourgeoise de l’immeuble telle que stipulée par le règlement de copropriété. Cette action judiciaire introduite par le syndic, pour le compte du syndicat de copropriétaires, implique que ce dernier l’ait habilité à cet effet par l’assemblée générale souveraine (art. 55 du décret du 17 mars 1967) ;
- Procureur de la République, en vue de sa condamnation à des amendes civiles (25.000,00 euros selon l’article L 651-2 du Code de la construction et de l’habitation) pour violation de la réglementation.
Outre l’amende civile, le juge des référés près le TGI du lieu de situation de l’immeuble doit prévoir dans son ordonnance le délai pour le retour à la situation régulière des locaux transformés, des astreintes passés ce délai si la violation se poursuit, l’Administration pouvant procéder à l’expulsion de l’occupant aux frais du propriétaire au-delà de cette date butoir.
Avant de s’adonner à la location meublée touristique, le copropriétaire du lot doit vérifier la conformité de cette activité avec le règlement de copropriété et ne pas minimiser les conséquences préjudiciables s’il envisageait de faire fi de la destination de l’immeuble et de la législation en la matière.
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